大量建设MALL凸显十大"风险":忽视布局好看不中

中国商业地产研究院院长杨奕勇指出，目前国内商业地产空置率正以每年25%左右的速度递增，而开发商却受高回报诱惑——

大量建MALL凸显十大风险

近日，国务院以及九部委先后发布了“国六条”和十五条配套细则，采取强硬措施加大房地产调控力度。新形势下，本就烽烟四起的国内商业地产将何去何从？据统计，目前国内MALL达300多个，而国内的购买力能否支撑这巨大MALL群体？就此，记者近日专访了中国商业地产研究院院长杨奕勇。他认为，国内商业地产主要存在10大风险。

风险一：盲目开发业态重复

近年来，由于受商业地产高利润高回报的巨大诱惑，北京、上海、武汉、广东等各大城市不少开发商罔顾风险，一哄而起，走火入“MALL”，商场面积动辄数万至数十万平方米。如此一来，开发商只要拿到地就建MALL，商业定位罔顾实际需求，业态重复，竞争加剧。据统计，目前国内商业地产空置率正以每年25%左右的速度递增，并且一直居高不下。

风险二：套用住宅思路开发

商业地产的主要价值体现在商业，而不是地产。开发商业地产不但需要精通商业运作的“十八般”武艺，而且还要“过五关，斩六将”，才能化解风险取得成功。

目前，国内不少商业地产开发商几乎都是由房地产商转化而来，缺乏现代商业经营运作理念，开发商业地产往往先地产后商业，套用房地产思路开发商业地产，尽管商场选址好却回报差，往往赚了楼市却亏了商场。

风险三：只要规划不要策划

不少商业项目表面看来，选址不错，规划不错，却一直难见旺场，这就是开发商只要规划，而策划不到位的结果。事实上，只重视建筑硬件规划，不重视现代商业运作规律软件策划，而导致开发失败的例子比比皆是。以广州某某广场精细策划为例，从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售、开业策略，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划环环紧扣，相辅相成。

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风险四：忽视布局好看不中用

当前开发商业地产主要风险之一，就是只重选址招商，轻规划布局，只相信房地产专家规划设计商场。由于房地产专家缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，未能真正把握现代商业整体布局的各种要素，最终设计出来的商场往往好看不中用，造成整体布局失误。目前国内约有70%的商业地产项目，就是因为整体布局先天不足造成失误或失败。

风险五：炒作销售产权商铺

目前一些开发商面临资金压力，为了眼前利益，就以虚假广告和返租回报承诺炒作销售产权商铺，根本忽视后期经营管理和潜在风险。商业地产一卖了之的结果是，由于经营权、管理权、产权分离，势必造成中小投资者、商家经营业态混乱，最终导致整体经营失败。这种产权分散影响后续经营的隐患，从开发商炒作销售产权商铺那天起就已埋下，令精明投资商防不胜防。

风险六：只重招商忽视经营

不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商，只要招商成功一切都成功。甚至急功近利，带“病”招商，不惜重资招聘只懂房地产销售的人员，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。由于开发商招商时往往急于求成，一味追求招商率，根本不管主力店、次主力店、小摊档等等因素，只要有人租赁商铺就放租，往往不是效益差就是以失败收场。

风险七：时机不成熟仍开业

开发商普遍认为，招商成功后，只要选个日子开业就是了。根本忽视商业地产开业需要好策略，需要商家配合，共同营造一个热闹兴旺的商业氛围。有的开发商不惜孤注一掷，只有不到10％或者5％的商家进场照样开业，甚至只有一个商家进场也开业。“兵无常势”，不能以为早一天开业，就可以早一天有回报，急于求成的结果往往是欲速则不达。

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风险八：商场缺乏长期培育

商业地产开业后能否做好做旺，重点在于如何度过商场培育期。即便现在已取得成功的一些大型购物中心，同样经历过惨淡经营，多年后才将商场慢慢培育起来的艰难历程。由此证实，商场培育期的好坏直接关系到商业地产的成功与否。为此，开发商需要优化整合各类商业资源，创造更好营商环境以利早日促旺商场，实现开发商、投资者、经营者、管理团队、消费者共赢目的。事实证明，只重视招商，不重视长期培育商场，再好的项目也难免失败。

风险九：漠视专业人才团队

当前，国内开发商业地产普遍存在漠视专业人才，进行非专业化操作导致失败的现象。既懂地产又精通商业运作经营的复合型商业地产人才，必须要有实战磨练亲自开发成功，而且直到现在仍然红火的商业地产项目证实。开发商业地产可谓得人才者得“天下”，商业地产选址可以多作选择，资金亦可多方筹集，唯有具备商业地产开发运营成功经验及专业技能的人才，当前却十分缺乏，制约了国内商业地产发展。

风险十：开发大都贪大求洋

 时下，不少开发商跑到国外考察大型购物中心，并请国外专家设计MALL。然而，由于他们脱离国情，贪大求洋，按图索骥的结果却是“形似神不似”，往往没学到“点”上，损失巨大。

中国商业地产如果继续套用房地产模式，奉行“大地产主义”，以小搏大、“偷步”开发、带“病”招商、负债开业，罔顾风险，缺乏整体观念全程策划开发等等，必将付出惨重代价。

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