地处四平路曲阳路的欧阳花苑６、７号楼，有４层作为酒店的裙房，名为鑫旺府酒店，生意红火。但老板王女士却心事重重——酒店房产证登记上建筑面积为１１５００多平方米，但王女士请来测绘局人员重测的面积只有８６００多平方米，少了近３０００平方米。记者经过多方调查，始终难以查出这少掉的３０００平方米究竟去向何处。而且，此事还可能牵涉到居住在酒店之上的住户，以及赫赫有名的裙房房东——宝钢集团。
事件
登记面积与实际测绘不符
２００１年５月，王女士租下欧阳花苑６、７号楼的裙房，用作经营酒店。据王女士称，为了租下这４层楼面，当时的竞争可谓激烈。“欧阳花苑是内销房，是宝钢和一个开发商在１９９８年合建的，当时属于福利分房，给了宝钢的员工和干部，剩下了这４层楼，有１００多个人抢着要，最后是我租到了这四层房子。”
获得承租权之后，王女士在装修时就发现有问题，“你这个房子（面积）肯定少了不少。”当时的装修人员也有同感。
“我马上找到了上海市测绘院的工作人员帮我测量。本来想大概少了１０００平方米了不起了。谁知道，一共少了３０００平方米！”登记的数据和实际测绘的数据严重不符，王女士自然要找到房产证仔细研究一番。
这份２０００年１２月２１日颁发的上海市房地产权证，封面署明“内销房”字样，权利人为上海宝钢房地产经营开发公司，即现在的宝地置业有限公司。其中总建筑面积一栏中写明：曲阳路３７９号、３８３号（即６号楼和７号楼）的总建筑面积为３９３１１．７３平方米。
房产证附件一栏显示，１至４层的商场，面积为１１５４６．１１平方米，５至２４层新工房的总建筑面积为２５９０２．８６平方米，其他变电房和地下室面积为１８００平方米左右。
那竣工验收时的测绘数据又是如何显示的？会不会登记时出错？带着这样的疑问，记者又翻看了虹口区房地产测绘中心在２０００年１月初，也就是产证登记之前，房屋竣工验收时出具的测绘报告。
报告显示，６、７号楼的１至４层，面积为１１５４６．１１平方米，５至２４层的面积为２５９０２．８６平方米，总建筑面积３９３１１．７３平方米——每项数据都与房产证上相符。
显然，房产证是按照测绘报告认定的数据登记总面积和分摊面积的。如果７号楼的总面积和分摊面积测绘无误，那么房产证总面积和分摊面积也登记无误。
但是，王女士请人重新测量，得出的８６００平方米的裙房面积又作何解释？
猜测
面积出现差错的两种可能
房产证按照勘测报告登记总面积和分摊面积，现在发现实际的分摊面积出错，可能的原因并不止一种。
可能性之一
工作人员登记错误
欧阳花苑的房屋在竣工验收时，虹口区测绘中心的工作人员可能把测绘的结果搞混了。总面积的测绘是正确的，只是在分摊面积的登记上出了差错，把应该登记成８６００平方米的裙房面积，登记成了１１５４６平方米。于是房产证登记的时候也一路错到底，最后让所有看到房产证的人相信了裙房有１１５４６多平方米这一“事实”。
可能性之二
楼上住户建面“揩油”
“勘测的时候有人跟我讲过，如果这个房子的整个建筑面积没有少，而我的实际面积少了，那肯定分摊到楼上的住宅上，他们的得房率会比我的高。”
住宅与裙房的面积分摊数额，一定是此消彼长的关系。按照刚才的简单公式，如果总建筑面积的确没有减少，那么这少掉的３０００平方米面积，显然是分摊到了住宅的头上。
如果这个假设成立，假设这些原始住户当初以３０００元／平方米的价格买进欧阳花苑的福利房，总计２５０户人家少交的房款就不再是一笔小账了。３０００元×３０００平方米——账面上少收的房款达到９００万元。
问题还不止于此。按照上述猜测，欧阳花苑６、７号楼上５层到２４层的住户，其实际得房率无疑高得离谱，享受到了建筑面积接近实际面积的待遇。
记者算了这样一笔账，楼上住宅的登记面积总共是２５９０２平方米，但是实际面积多了３０００平方米。分摊到２５０余家住户上，每户约增加了１２平方米。
现场调查
楼上点式高层得房率超８０％
为确认“楼上得房率超高”这一推测是否正确，记者前往欧阳花苑一探究竟。
欧阳花苑的６、７号楼，共有２４层，５层开始为住宅，整个建筑为点式结构，２梯７到８户。
记者来到５０２室，由于该房源与对面的５０４室打通，所以一时间难以判断整体建筑面积大小。不过，王女士自己本为租客，告诉记者这两套房屋的结构一致，只不过在自己承租时打通了相隔墙面，原有的５０２室的“登记”建筑面积，大约为７０平方米略多一点。
而记者选择打通后房间的一半面积，对内部实际面积进行初步测量。整间５０２室为二室一厅，客厅面积为２４平方米，主卧和次卧面积相加为１８平方米左右；其中另有一间卧室，属于与５０２间打通，估计原为阳台，以一半面积计算，其面积为５平方米；剩余卫生间加洗衣房以及玄关，面积相加为８平方米左右——总体面积约为５６平方米，以７０平方米的二房计算，其得房率将近８０％。
但这一结论还仅仅是净使用面积，不是套内使用面积。如果加上墙柱面积的话，显然实际的得房率将大大超过８０％。而作为早年建造的点式高层，其得房率算得上奇高无比了。
此后，记者分别致电多家房产中介，了解欧阳花苑的市场状况。２１世纪中介门店店员表示，市场上的确有几套欧阳花苑的出租房源，他们有一套挂牌在８８平方米的二房，大概实际得房面积在７０多平方米。记者粗略估计——得房率同样将近８０％。
而王女士的裙房得房率有多少呢？除去公共的走道和电梯，裙房实际的使用面积约为７３００平方米，按照房产证上登记的建筑面积（１１５４６平方米）来计算的话，其得房率仅为６３％——楼上的住宅和楼下的裙房实际得房率相差近２０％。
尽管如此，以上终不过是记者的推测和初步测量。欧阳花苑的原始主人已经搬的搬、走的走，房源也已几经转卖或长期租给他人，其中更深层次的原委，如今已经难以查清了。
市值计算
裙房账面值虚高８４００万元
抛开面积分摊问题不谈，仅仅是房产证上登记了１１５４６平方米，实际面积只有７３００平方米（除去公共走道和电梯）这一事实，对于房东宝钢来说，也多增加了其账面的固定资产额。要不是王女士精明，这笔账现在还算不清呢。
从事餐饮业多年的王女士，当初凭经验就发现问题不对，“凭我的经验，房产证既然写了１１０００平方米，应该能摆下２００桌。现在，起码少了６０桌。”
装修时的疑惑，使裙房的面积缩水问题一下子暴露出来。而对于房东而言，一旦要求退还多余的租金，账面上就变得难以操作。
以７３００平方米面积计算，王女士每年至少多付了３５％的租金。以合同中约定的，第二年支付的３８０万元租金等费用计算，仅第一年就多交了９５万元，再加上租金费用逐年递增。据王女士估计，这笔钱至少应在５００万元。
在法律上，作为出租人的宝钢集团即便不知道这个事实，也没有恶意，但这几年白白多收了租金，此行为也构成了法律上的不当得利，一旦此事诉之公堂，法院判决宝钢集团必须返还租金的话，这将５００万元如何操作也成了问题。
问题还不止于此，以这市价２００００元／平方米的４层裙房计算，其１１５４６平方米裙房的账面价值约为２．３亿元；而以７３００平方米实际面积计算，其实际价值应为１．４６亿元，其间误差可达８４００万元——可谓牵一发而动全身。这就难怪王女士虽然一直和房东宝钢交涉此事，但却始终没有拿到多付的租金，对方也始终没有明确答复了。
“造房子时的领导和现在的领导不是同一人，所以这个问题难以解决。”据王女士介绍，房东宝钢提出的最新解决方案中，也没有提及怎样返还租金。
新闻背景
福利分房得房率高不止一家
“福利分房”得房率高的问题，在沪上显然不止一家。
据万体馆附近一房产公司介绍，龙华板块有一“金谷园”，２０００年左右交房。该小区一位房东透露，该房屋也属于机关单位的福利分房，作为点式高层，其二手房以得房率在８０％～９０％作为卖点。
记者实地看房后发现，一套９９平方米的二室房源，的确显得极为宽敞。而有此感觉的绝不止记者一人。据中介反映，不少看房者均感觉得房率高，“一进门就觉得好像不止９９平方米”。
但是，也有人受福利房“连累”，王女士就是一例。为了房产证之事，王女士曾状告房地局，要求对方撤销房产证，但以“无利害关系”而被法院驳回起诉。王女士还由于缓交租金被房东宝钢送上被告席。虽然最后胜诉，但法院对于裙房的实际面积依然没有答复。
事到如今，量也量过，测也测过，告也告过，谈也谈过，但欧阳花苑少掉的这３０００多平方米的建筑面积，始终没有人能明确地说出，它到底去了哪里。
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