资深分析师张化学：写字楼、商业地产回顾与展望

【张化学】大家好！从01－03年写字楼市场占整个房地产市场的比重是在逐步下降的，但是在03年走到低谷以后，03－06年有上涨的趋势。06年1－10月份竣工面积占整个房地产竣工面积的比重达到9.3％，销售面积占整个房地产的销售面积8.9％。06年年房地产宏观调控的重点在住宅方面，相对来说对商业市场并没有一些政策，相反更加促进写字楼市场的发展。这样的话，有一些开发商会把投资的重点从来住宅逐渐转移到写字楼。我们预期07甚至07年以后写字楼投资将会逐渐的加大，写字楼市场的规模也在逐渐的扩大。

【张化学】这是我们05年对35个大中城市写字楼发展投资潜力TOP10进行考察，运用多种分析法对全国35个大中城市进行综合评价。评价结果是什么呢，北京写字楼开发潜力在35个大中城市排在第一名，它远远高于第二名上海，说明北京的写字楼投资开发潜力是很大的。从开发指标来看，写字楼投资额03年以前增长比较快，03年以后它的投资额虽然也在增加，特别是05－06投资比重同比增长的速度比较大，06年相对05年投资额有所增加，但是总体来说增加还不到10％。我们预计07年北京写字楼投资额增长速度更高一些。

【张化学】在02年的时候新开工面积增长速度比较大，达到88.9％，之后03年、04年一直在下降。我们说的下降并不是绝对数在下降，而是说它增长的速度在放缓。2006年1－10月份新开工面积达到215.6万平方米，从这么大的放量来看，07－08会出现比较大的放量。竣工面积在经过这两年的高速增长后为133.8万平方米。03年以来北京写字楼批准上市面积总体来说是逐步上升，02－03年增幅比较大的下降，03年－06年总体来说还是比较稳定的，06年11月份上升面积达到了317.8万平方米，同比上涨了68.6％。05－06年新开工面积的加快，预计07年新开工面积将会保持比较高速度的增长。

【张化学】接下来看一下写字楼的市场需求。北京写字楼的销售面积可以看出，05年以来国家对住宅市场的宏观调控政策，相对来说对写字楼是一个比较好的机会，对住宅的宏观调控会使一些房地产投资或者房地产需求相当一部分转移到写字楼上面来。2006年1－11月销售面积增长了171.9％。进行对比的话，某种程度上还可以说明，这个市场供求变化的趋势，我们就用这个指标反映这个市场的变化趋势。从01年－05年当年的销售面积和当年竣工面积的比例基本上在50％左右，06年1－11月份销售比有比较大的增加，达到1.22，这在某种程度说明06年1－11月份写字楼的需求是相当旺盛的。

【张化学】受宏观调控的影响，07年写字楼的需求还会更加旺盛。由于07年供应量会比较大的增加，销售会保持比较高的水平，但是可能会有所下降。这是一个北京写字楼空置率的情况，如果说刚才的销售和竣工面积在某种程度反映市场的会出现一些偏差，，空置率可以在某种程度补充这种缺陷。北京写字楼空置率从01－02年20％多，到03年空置率达到30％多，到05年有比较大的下降，06年12月初市场的空置率是11.9％。

【张化学】我们看一下北京写字楼价格的情况。从01年到06年价格有一定的波动，特别是03年北京写字楼的价格出现了负增长，同比下降了18.8％。虽然03年以来北京写字楼总体呈上升趋势，并且05年达到20.2％，但是北京写字楼的价格与住宅相比涨幅还是有比较大的差距。我们也在讨论，北京写字楼价格的增长要远远低于北京住宅价格的增长，并且绝对值也是写字楼价格低于住宅价格，这是一种不正常的现象。从价格来看北京写字楼市场的价格还有比较大的增长潜力。

【张化学】租金来看，我们对北京市写字楼主要集中的CBD、金融界、中关村，东长安街、西长安街，亚运村还有上地，这些写字楼比较集中的地方加权对比来看，CBD和金融界租金水平比较高，相对来说上地租金水平低一些。从增长率来看，金融街和亚运村地区的增长率比较大，都达到了20％以上。2006年11月全市甲级写字楼整体租金水平是每平米每天5.7元，比05年1月上升了18％，上升的主要原因还是市场需求的旺盛，特别是近几年出台一些政策，比如说一些商务公寓禁止办公，这样的话会有一些需求转移到纯的写字楼上面去，另外，随着企业的发展形象的需要，也会从一些住宅区内搬到一些纯写字楼里面去。07年北京写字楼走势还会比较平稳，当然不同区域不同项目租金的差异会更加拉大。

【张化学】刚才我讲了北京写字楼市场前几年的走势以及未来的预测，接下来我对北京商业地产市场做一个回顾和预测。北京商业地产占整个房地产市场的份额呈上升趋势，大家可以看到绿线就是北京商业地产销售面积，从01年占整个房地产销售面积1.4％，增加到06年的4％左右，06年1－10月份销售面积和竣工面积达到4％和6.7％。商业地产在某种程度上和写字楼市场有某种类似的地方，从投资的角度它都能获得一些比较稳定的租金收益。随着宏观调控它也会对商业地产有比较大的促进，特别是一些开发商会把更多的目光投到商业地产。像潘石屹做的住宅开发比较成功，为什么他还要把一些资金转到商业上来，这也说明商业投资潜力是巨大的。

【张化学】这是北京全国35个大中城市商业地产开发投资潜力的对比，并对它们进行了综合的评价。评价的结果就是上海的商业地产投资潜力最大，北京紧随其后在第二名。北京有一个特点，大家知道北京马路比较宽，相对来说道路的密度要小一些，道路密度小结果可能会导致临街商铺会供应量少一些，这些北京商业地产的投资价值更大一些，比较好的位置的商业供应量总体规模会小一些。

【张化学】接下来看一下北京商业地产供应的情况。投资每年都在呈上升趋势，但是波动比较大。06年1－10月份投资额达到162.22亿元，同比增长高达113.％。受宏观调控影响更多的投资会流向商业地产，07年商业地产的投资额仍然会保持高速的增长。从新开工面积来看，也是波动性比较大，04年新开工面积出现比较大的下降，但是04年以后商业地产新开工面积在逐年上市，从05年40％，到06年将近90％。06年1－10月份新开工面积达到281.7万平方米，随着更多投资者和开发商把精力投向商业地产，07年新开工面积还会保持比较快的增长。从竣工面积来看，06年1－10月份竣工面积是96万平米，与05年相比出现了一个比较小的反弹。

【张化学】06年1－11月份批准上市的商业面积是247.2万平方米。预计07年销售面积会保持快速的上升，但是增幅会有所下降。看一下销供比情况，开发商开发了以后可能会自己持有进行长期经营，有的会销售出去，从北京来看，商业地产大部分还是销售，销售面积和竣工面积的指标总体反映一下近几年它的供求的变化趋势。但是可以看出，总体趋势和写字楼有一些相似的地方。05年以前总体保持平稳，但是这个比例要远远低于写字楼和住宅，这也是商业地产投资回报期相对长一些的原因。销售面积和竣工面积的情况来看，06年1－10月份达到了0.78％的水平，远远高于前几年的情况。商业地产的销售价格04年出现比较大的下降，06年价格又出现了强烈的反弹，06年1－10月份价格增长达到66％以上，王府井区域和西单区域租金水平最高。未来几年北京商业地产的价格水平会有很大上升空间。我就讲这么多，谢谢大家！