戴德梁行：2007年北京商业地产空置率剧增

最近，国际物业顾问戴德梁行发布报告称，北京2007年将进入有史以来最为集中的商铺开业高峰期，本年度计划开业之商铺面积累计高达410万平方米，其中以购物中心模式运作的商铺为280万平方米，占总面积的68.3%，这代表购物中心已成为新商业地产项目的主流经营模式。

来自北京中原的统计数据显示， 2006北京商业用房成交均价为15582元/平方米，与2005年同期比较，每平方米销售价格上涨了1450元，同比增长10%。城八区中，东城区价格最高，均价达到22079元/平方米。2006年北京有六大商业项目规模超过10万平方米，中关村广场购物中心和世贸天阶规模均超过20万平方米。

戴德梁行商铺部高级助理董事、商业顾问业务负责人张家鹏先生向中国经济时报记者表示，以下四大因素将推动购物中心成为新商业地产项目的主流经营模式。

首先，消费者之需求变化将推动购物中心发展。购物中心不仅更易于包容服装、餐饮、服务等丰富业态，可“一站式”地满足人们的多元化需求，并且，购物中心的空间规划更易为顾客创造愉悦的游逛体验，因而受到消费者的广泛认同。

其次，购物中心模式符合发展商之管理需求。张家鹏认为，商业地产项目的持有者大多为房地产开发商，相对简单易行、对管理深度及广度要求都不高的购物中心管理模式，更易于被其认可并推行。

第三，购物中心优越的展示功能备受零售品牌认可。

最后，购物中心发展有利于降低同质化及恶性价格竞争。“在购物中心业主与商家相对松散的合作关系下，物业业主通常不会要求各商家进行统一打折促销，而是思考借助更多其它活动来吸引客流。”张家鹏说。

有关数据显示，2007年北京商业地产将会有大量新供应入市，形成所谓的“井喷”。CBD的新光三越百货和新世界百货、金融街购物中心、西单Mall以及美罗城等将高调入市。

在写字楼的供给方面，根据戴德梁行统计，2007年上半年内甲级写字楼供应量将达到150万平方米。“就总体而言，北京甲级写字楼租金的下调趋势仍然存在。”戴德梁行报告分析指出。

“眼下，随着商业项目集中开业，商业空置率明显增加。”持上述观点的业界人士称，伴随着中关村广场购物中心、富力星光大道、珠江帝景、国美第一城等项目的开门营业，项目前期宣传的美好前景被一片冷清景象所代替，凸现了目前商业普遍存在的前期销售与后期经营无法达到一致的矛盾。

“众多商业项目为了达到高价销售商铺，往往通过夸大的宣传及美丽的定位来吸引投资者。”上述人士说，一旦这些项目进入商业经营期，高额的投资回报无法兑现，则势必将导致商业地产空置率高、场面冷清的现象出现。