开店和选铺系列之：浦东的上海重要商圈和商业街

浦东是上海商业物业最具有潜质的区域，陆家嘴金融、贸易和要素市场、张江的高科技、金桥的先进制造业和科研、外高桥的港口、物流等优势产业的四大名角支撑着浦东的经济发展；张扬路——八佰伴商圈在上海商界独树一帜，业绩创高，在业界已有口碑。先进的产业导致地区人口增长；加上人口导入速度快，劳动技能高，消费能级不断上升，浦东商业地产孕育了新一轮发展，这是浦东商铺市场的基本面。

浦东主要商业街有张扬路、昌里路、崂山路、金杨路、东方路、潍坊路、浦电路及小陆家嘴范围内的正大广场等。

从市场现状上来看：浦东在售商铺比较多，但去化速度不慢，这说明投资者看好上海及浦东的商铺，从价格特点来看：“高处不高，低处不低”，如商业价值高的陆家嘴地区有均价每平方米20000元也有均价每平方米50000元的商铺楼盘；而在相对商业价值较低的普通居住区区域也有超越性的5万单价的商铺和每平方米25000元的高价商铺楼盘，其实这主要是个案具体的位置、楼层、产品规格所决定的，即区域产品的差异化。从租价特点来看，浦东商铺租价层级还是比较清晰的，主要商业街的租金达到每天每平方米 24~28元，而社区型的商业街一般租金在每天每平方米3~8元之间，个案价格达到每天每平方米15元，这个租价水平已经达到或接近浦西中心城区的成熟社区价格，租价是铺价的基础，它提示浦东较有规模的社区物业价值约在每平方米12000元到70000元之间；从价格区间范围判析，现时浦东社区商铺价格，价格基本还在外张间之中。从商业特色来看，“逸飞商业街”的出现、“亚太盛汇”的趋于热闹，反映了这个市场的商业开发在竞争中的提升趋势，浦东的商业地产开发已经开始从商业物业的一般开发进入创新开发的阶段，浦东商铺总量、保有量大，似乎市场没有放量的压力，关键看浦东如何发展第三产业，继续把外流、外来的消费吸引住，那么浦东都市商圈将不止只有张杨路。