许仰东：投资楼市 首选别墅第二办公产品

袁岳：在楼市上，如果我们想买楼、想在楼市上投资，哪些是从未来的两三年、三五年或者更长的时间，投资潜力更好？今天在座的地产星空的许总，您相对而言，从媒体的角度阅盘多矣，谈谈您的观点。

许仰东：我和中原地产的老总一样，首选别墅市场。别墅市场有几个原因，我们对未来的土地控制是长久的，别墅用地进入最后一轮的使用期。目前的单价来看，别墅的单价在上海还是比较低廉的，相对公寓房来说。第一楼投资产品中长期来看选择别墅，用形象的价格夸张，在五年后，现有的别墅价格（我指500到800万的价格），可能会有一倍的增长，所以首选别墅。第二，我觉得是办公楼，特别是小户型的办公楼，今年1到4月份，大概41.6万平米，这代表了未来一段时间内的办公楼的比例，1：1.16的比例，未来的时间里面，办公楼处于非常好的时机。有三个原因，第一从产品品种来看，办公楼的资本，每万元的比例来看，优于住宅和其他的产品，刚才几位老总也讲了，一般居住类的产品年回报大概是2到4得范围，办公楼现在可以达到6到10的范围，超过了银行同期贷款利息。第二，办公楼整体上海供应量，特别是A级办公楼，最近一段时间，开发商都在整盘保留，我们有一个非常典型的案例，是香港瑞安集团的大楼，7000元一平米，香港广场推的时候瑞安集团留下来，现在的价格翻了五倍，租金在前七年已经回来了，办公楼和股票市场不同的地方是可以贷款运行。我们现在的办公楼市场一般是5到6成的贷款，你可以花4到5元购买10元的东西，办公楼市场的未来，整个住宅是散的，办公楼是聚的。像世界一流的城市，比如伦敦这样的城市，办公楼的价格是我们住的3到4倍，很正常。上海的办公楼市场和住宅市场基本接近，甚至倒挂。第三楼是中高价住宅，因为中高价住宅的土地集中在市中心，市中心的价格刚性成本未来只会上扬不会下降，现在上海市中心的高级住宅，目前的供应产品价格低于未来的成本价格，所以第三类是中心城区的高价盘会有较好的走势。整个持续别墅第一、办公第二、中高价的住宅第三。当然这和证券部一样，就像中国人打乒乓球和橄榄球是不一样的，有一个技术和资源配置的不一样。