哲地机构程勇：郊区人口大力导入 商业发展潜力大

上海市商圈不断外延，中心商圈不断成熟，郊区商圈也获得很大发展，商业形态的成熟和不断的商机的出现，提供商业营业用房销售价格上涨的原动力。中外资企业在上海加大零售商业的拓展力度，例如和记黄浦在上海建设物流中心、瑞士“狐狸城”在松江设立大型购物中心，家乐福、百安居、宜家、易初莲花和沃尔玛等大型零售业在上海发力扩张。商业地产的关注度正在不断升温……

近日，由搜房网主办的 “盘整商用物业发展趋势”研讨会隆重召开，本次第100期“大话地产”得到了众多业内人士的关注与支持，并有多家主流媒体参会。为此，我们专访了上海哲地机构程勇先生。

上海哲地机构程勇先生

上海中心商圈不断成熟，郊区商圈也获得很大发展。然而，中心城区商业成本的增高，使得大部分商用物业外延。

针对郊区商业的迅猛发展态势，哲地机构程勇讲到有三个原因。第一，土地价格，市中心土地的稀缺性加上郊区土地资源的丰富，一些几十万方以上的大体量商用物业会选择在郊区。第二，郊区人口的导入。郊区人口导入比市中心要大，难度也要低，商业配套发展迅速。第三，某种类型的商业来说，比如专业市场，其运营成本必须降低，则会选择在郊区。

相对住宅来说，投资商业地产的成长性很好，利润上升的空间更大，现金流更加符合投资的需求。商用物业上升的空间表现在投资回报率高，商业8%-9%的投资回报率并不算高，如果从几年前买入的价格来算，可能会达到40%，住宅投资回报不可能有那么高。另外一些比较专业的市场，如七浦，光转让费就要30几万，单价达到10几万。

商铺的投资回报虽然比较高，但同时也存在极大的风险性。哲地机构程勇建议投资者科学地判断商铺的安全性，商铺会不会成为死铺，能不能设法把1元钱变成5元钱。当然后期营运模式，商铺的定位能不能符合消费人群的需求也非常重要。