[专访]中瑞朱振岗：商圈外延 城市化进程的必然产物

上海市商圈不断外延，中心商圈不断成熟，郊区商圈也获得很大发展，商业形态的成熟和不断的商机的出现，提供商业营业用房销售价格上涨的原动力。中外资企业在上海加大零售商业的拓展力度，例如和记黄浦在上海建设物流中心、瑞士“狐狸城”在松江设立大型购物中心，家乐福、百安居、宜家、易初莲花和沃尔玛等大型零售业在上海发力扩张。商业地产的关注度正在不断升温……

近日，由搜房网主办的 “盘整商用物业发展趋势”研讨会隆重召开，本次第100期“大话地产”得到了众多业内人士的关注与支持，并有多家主流媒体参会。为此，我们专访了上海中瑞房产总经理 朱振岗先生。

中瑞房产总经理 朱振岗先生

城市化进程 人口外迁

商圈不断外延，我们这样一个城市化进程必然的产物。城市化的进程，就是导致了人口的不断外迁，不论从上海的西面松江，还有顾村、南汇，他们伴随的是新型住宅的开发，人口不断在往外迁移。这在两三年以前是一种前瞻性，现在我们看到，确实是有许多城市的居民住到外面去，给外延的商圈奠定了基础。第二，城市化的进程带来这样一个路网型的发展，大家可以看到，上海的高速路发展非常好，从A20到A30再到A5，高速路带动了外环住宅的开发和工业的发展，这个是城市化对外围商业带来的推动。

第三，大家也可以明显的感受到，现在汽车在上海的普及，实际上也是对上海外围发展奠定了基础。如果在三年前像奥特莱斯，肯定要很多的班车来接人，而我们现在不用。我们在自己的社区里就可以看到，车位都不够用。实际上，汽车的普及也给外围的发展带来机遇。这是郊区商业不断发展的一个背景。

郊区这样一个主题性商业，离开不几个自身方面的条件：一是开发商投资商的资金实力。商业地产真正要运营的好，能够得到一种可持续的发展，那么它的一个商业前期的经营是必不可少的。如果你这个商业开发一开始就想着以现金流回笼作为考虑，那么可以通过短期的手段吸引资金，但是想在未来商业可持续经营变速就达不到。如果开发商或者是投资商自身有一定的资金实力，他有条件持有部分培育来带动，使它有良性的发展循环，这样就会有非常好的基础。

另外在这样一个主题商业的发展离不开资源平台的整合。大家都知道，商业地产，开发商考虑就是如何把商业物力空间给构建出来，如何做的漂亮，如何做到先进，但是在一个物理空间，硬件做好之后，软件也是非常重要的，这样一个资源平台的整合，实际上是商业项目成功的第二个方面。

上海奥特莱斯相对已走入一个良性循环，它的选址，依托了未来的高端人群居住的别墅圈，旁边有佘山别墅区，未来还有泗泾。第二是路网系统非常方便；第三个就是开发商的资金实力。奥特莱斯顾名思义就是世界品牌折扣店，这个世界品牌货源组织如何组织，这就要有资源来支持，早期七星路的龙城，它也搞过一个奥特莱斯，但是开了半年就开不下去了，其实它就是一个伪奥特莱斯，其实他是拿一些上海尾单在销售。第三是城市外围商区与旅游结合在一起会更好，毕竟它是脱离城市圈，希望把人群留住半天或者是一天，加入旅游、餐饮等等，人家就会非常喜欢去。如何做好这些呢，我们要考虑自己的资金实力，了解土地本质的特性，只有这样了解，才能会走向成功之路。