哲地机构：借助当地资源做商业 考虑人口导入问题

哲地机构程勇：原来我做了十几年的开发商，我如何看待商业物业，我们今天谈更多是以商城为主体。我觉得分成两大类，一个是城市运营，一个是专业市场这一块。专业市场和运营市场如何来分配呢？主要是以BTOB，还是BTOC为主。随着现在人流和品牌，包括市场本身的产品结构这一块的发展，大型商业它会有很大的投资回报率的空间。

比如举一个例子，南京路、五大商圈里面，淮海路。另外还有我们的社区配套商务，这个社区配套，比如我们城市中心配套是比较缓慢的，有些郊区地区它是以BTOC为主，另外一块我认为是难度比较大的就是专业市场这一块，这一块这两年发展的速度非常快，其中做的好并不多。成功的取得上名词的比如义乌的小商品市场，比如像绍兴的金宝城，还有安徽阜阳的一些成功项目，但是里面有很大的陷井，这里面就跟我谈到第二个问题有关，就是为什么商圈会外延的问题，到那里做大家都清楚，土地成本比较低，如果这个市场做成功了，我发展商赚钱的空间就太厉害了，前期资金只要3千万就可以启动了。以后这个项目会赚到5、6个亿，那每一个人都愿意做尝试。

但是有一点，我觉得像外延型的商业物业，有几个要考虑的，如果要借助当地的资源，你要考虑导入的问题，如果是BTOB就是要考虑地域的问题。前一段时间我们做过一个项目，曾经有一个浦东机场的项目，当时的发展商也就是他考虑原来最早是做物流的，物流大家都是知道的，回报周期比较长，而且你选择的合作伙伴也比较的少，国际上知名的物流公司也就几个，你也赚不了大钱，当时他们就问我这个地方能不能做商业，这个实际上也是很大的命题。当时我们帮他做一个定位研究，有没有可能做一个所谓五角商贸概念，国际上的知名企业只要过来都一定要经过这里，所以当时就准备做这个。事实上，最终发现这个也是一个先进，尽管有地理位置，但是也还有人和的问题，就是人流的数量。如果你利用人流来做商业，这个商业也是非常恐怖的。当时我们带着这个定位到浙江市场跑了一圈，因为我们公司也有这样的渠道，我们整合江浙地区的资源，我们有自己的独特优势。跑了一圈之后，他们说这个东西是很好的，但是我现在是不会进来的。比如我们找了很多平湖的企业，问他们来不来，他们说，暂时不会来。如果你这个东西三年以后我会来。后来，我们问了一下，我们问了一下，这里做外贸服务的比较多，做物流的比较多，他们对这个倒有兴趣，希望我们搞一个大的物流，他们对这一块是非常的感兴趣。所以我刚才举的这个简单的案例说明什么问题。就是商业物业的外延，这个很简单，因为那边的土地价格便宜，它的上升空间非常大，所以肯定会外延。而且接下来郊区的供应量会越来越高，但是你外延出去要做什么主题，你如何确保利用你上天赐于你的土地来创造最终的价值，这个是你最终的定位，并不是所有的外延商业都是好的。这个就是我的发言谢谢。