要做好商业物业 定位和前期规划非常重要

全佳房产：在大型的商业物业会比较少，尤其是在郊区，我们在郊区嘉定安亭之前有过一个新镇创意街，规模没有几百亩土地那么多。它其实是一个比较典型的郊区外延的商业，而且它更多是以社区商业性质为主的商业形态。我这里想结合一下商业物业，尤其是我们在人口相对来说可能支撑力不是那么强，或者说有时候竞争比较大的市场下，怎么去做这样一个商业物业来谈我的一个心得。

要做好商业物业主要是他的定位和前期规划是非常重要的。我们刚才也说了，就像刚才提到松江新城，它的商业项目非常多，在这样的情况下，我们要如何打造自己的一个独特竞争优势呢？商业是它成功的一个关键因素，我们要根据当地的条件来打造一个和当地条件相适应为前提来做，我们要做出一些差异性的产品比较重要。之前我们在做安亭项目的时候，安亭商业本身并不是非常理想，虽然安亭新镇我们是05年做的，现在已经卖了很多了，跟原来的老镇来说，它还是比较落后的，它更多是一些金融和宾馆会比较多，真正好的商业是比较少的。但是人口在慢慢的导入。这时候发展它的社区商业在之前会比较重要，安亭这条商业街规划是比较长的，是2.7公里，当时做了一个样板段，当时政府还是比较关注的，当时这个项目被定为郊区与城市商业化发展的焦点线。当时人口刚刚导入，商业不是非常的发达，我们打造了一个样板段，我们觉得这里是有一个成为大型商业的前提条件，而且从商业发展来说，其实主力店的引进是非常必要的，一方面它可以成为一个聚集人气的地方，另外它的进入会对其他的一些商家引进会产品一个带动的效应。北边有很多学校，所以把它定位于文化产业的商业。所以我们觉得，在这一方面，定位是非常重要，当时做这个项目的时候有一个难点，它的这条路的两边都是一些住宅社区，这里没有很好的规划，我刚去的时候，路面基本是没有人的，在这种情况下，因为有这么多的业主我们要去协调非常难的，所以我们跟当地的政府也进行了合作，由政府把它的经营权集中起来，我们统一来招商，之后来规划。当时在招商的时候也遇到一些问题，就是一个产品规划的问题，很多开发商他不是很了解，针对不同的业态，针对不同的物业是不一样的，其中有一些物业对层高有要求，或者是开间或者是比例，或者是排污等都是有要求的。包括如何设计停车位更加的合理，因为原来来来往往的车辆会挡掉一些人气，所以我们在这里也跟政府建议，如何把人流动线或者是车的动线做好，使人气更好。这个商业街做的还是比较成功的，像是一些肯德基等等有名的企业都进入到了我们这个商业街，现在看起来这里还是比较成熟的，人流也比较大。我就从这个定位和规划的角度来谈谈我们在具体执行和操作上面的一些观点。