上海商场败笔大透底

2004年2月2日，上海市房地产资源局和市建委联合发出了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，要求不得对房地产等级册中记载为一个权属单元的房地产，擅自分割转让——这使得之前流行异常的产权式商铺分割出售之路彻底被堵死，同时也导致了一些已经分割出售的商业房地产项目因无法办理小产证，小业主从此陷入永无止境的梦魇。

之前的几年中，在上海一些最佳商业地段获得商场建设土地或者买下已建项目的本土开发商，往往因资金链的问题而将眼光投注于短期获取高额利润之上，他们习惯于通过出售商铺物业来尽快回笼资金，而上海个人投资的需求强烈使得产权式商铺大行其道，也呼应着众多开发商纷纷将大商场分割成小商铺出售。

为了吸引投资购房客的目光，在出售产权商铺或对外招商时，大房东及其雇用的服务商通常都会抛出一系列诱人的香饵——强大的经营管理公司、超高的投资回报率等等。小业主门购下了商铺产权后，或转租给开发商委托的经营公司，由其整体出租经营，或自己经营。而开发商委托的经营公司往往会允诺在一段时间内给与小业主较高的固定回报，这就是通常所说的售后包租。

对于开发商来说，分割出售产权式商铺可以尽快回笼资金，对于小业主而言，小面积商铺准入门槛较低，在开发商允诺的包租期内又能获得稳定的回报，看似皆大欢喜。然而，天下没有如此好事，售后包租背后往往暗藏着一些定时炸弹——等商铺正式营业，后期经营发生困难，开发商当初的承诺无法兑现，数十上百的商铺乏人问津时，作为大房东的开发商必定将经营公司顶在台前，自己轻松撤退，小业主、租户求告无门，激发矛盾无可避免，一旦出现僵持不下的局面，就极有可能造成烂铺的结果。

另一种可能发生的情况是，开发商自己成立一个经营公司或物业公司，对商铺或进行包租，或统一招商管理，苦心经营，奈何心有余而力不及，始终无法将商铺做活做旺，只得坐视商铺落寞而无能为力，唯一可行的方法就是努力需求投资方的出现。