8亿元回购未果 沈阳万达广场未满三年惨遭拆迁

尽管这位消息人士表示不方便透露回购不顺利的原因，但是对比拆迁现场由万达方面出示的评估报告显示的2万/平米的均价，和当初购买这些商铺时业主所付出的高达6万/平米的成交均价，巨大的悬殊再加上这3年的惨淡经营让业主们蒙受的利息损失。不难看出，“回购价格谈不拢”肯定是最终被迫拆迁的重要原因。

重建：东方新天地模式是首选

“如果回购顺利完成，沈阳万达广场此次拆迁后应该会改建成类似东方新天地那样的mall。”戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏推测。

此前沈阳万达商业广场除去临主干道的主力店沃尔玛、百盛、百安居包括后来退出的鹏润电器之外，其他的商铺都是以1＋2的模式销售出去的“类街铺”产品。这些商铺独立于主力店之外，享受不了主力店带来的人流；同时又是露天的，不能控制温度（尽管后来改造加了“盖”效果也还是不佳）；加上一些配套的物业管理服务没有跟上导致了天价销售一空的商铺仅仅开业6天就停业，此后历经数次改造、两次复业依然未能挽回局面。张家鹏介绍说。

所以，如果万达完成了回购重新建的话，类似东方新天地那种形式的mall，应该是其首选。张家鹏分析，“这样至少可以保证环境、温度可控、方便统一管理。”

持有：剑指reits上市

商业地产占用资金量特别大，这一点勿庸置疑，因此解决资金问题一直是万达的重中之重。此前，万达与麦格理银行方面经多次详谈后，最终决定放弃公司公开招股上市的计划，集中精力转攻reits，期望在麦格理协助下，完成中国内地数额最大的一笔reits发行。然而2006年初，万达reits计划基本准备就绪的情况下，麦格理方面却突然表示，其对中国伙伴商业资产经营状况“有了新的理解”，一切推进工作随之放缓。

正在万达募资计划受阻之际，cmbs(商业房地产抵押贷款支持证券：一种具有不同风险水平的小块投资工具集合，由商业房地产按揭和相关贷款重新打包而成。)这种利用中国国内的房产项目为依托，向国外投资者发行债券，变相融资用于项目开发或偿还贷款的融资方式在一定程度上破解了万达的融资困局。日前，国际评级公司标准普尔对麦格理—万达房地产基金发起的1.45亿美元商业房地产抵押贷款支持证券给予了预评级a-，这也标志着国内首单商业房地产资产证券化产品（cmbs）正式问世。