《208条商品房买卖合同》内容说明

一、《208t商品房买卖合同》是我国《物权法》实施后的第一部《商品房买卖合同》，她最显著的特点是将《物权法》的法律原则和精神更具体明确的体现于《商品房买卖合同》。

二、《208t商品房买卖合同》极积配合我国目前的房地产调控政策，有力促进房地产市场进一步规范，把现行房地产政策法规充分应用于商品房买卖合同。

三、208t充分维护购房者的合法权益。

四、208t最大程度满足开发商的合理合法要求，保护开发商的合法权益。

五、208t 对商品房建筑质量作了严格的规定，对建筑节能环保作了更具体的要求。

六、208t符合国情民意，贴近商品房交易实际，便于实际操作。

七、对违约行为依据我国法律法规和司法解释承担违约责任，既具体明确，又公平公正。

八、208t中很多内容在我国《商品房买卖合同》中是第一次提出，具有新颖性和独创性。

我国《物权法》于2007年10月1日正式实施，《208条商品房买卖合同》（简称208t）是我国《物权法》颁布实施后产生的第一部《商品房买卖合同》。冯正元律师通过近一年的努力，完成了《208条商品房买卖合同》（简称208t）。该合同一方面来源于冯正元律师十余年房地产法律实务操作和办案实践，另一方面运用了他的法律专业知识和对物权法的学习理解，经过精心创作十余次修改而成。该合同共有208条,分成46个部分，三万八千余字。208t许多条款比以往使用的《商品房买卖合同》任何文本更详尽、更明确、更便于操作、更贴近实际、更体现公平交易，合同中很多条款在我国房地产界和法律界是第一次提出，具有新颖性和独创性。208t合同的最显著特征是：坚持以《物权法》和《合同法》为主要法律依据，将法律中的有关规定运用到商品房的买卖、交付使用、产权登记、物业权属、房屋质量、售后服务、物业维修等实际操作之中。下面具体介绍一下《208t商品房买卖合同》（以下简称208t ）的主要特征及内容。

一、208t是我国《物权法》实施后产生的第一部《商品房买卖合同》，她将《物权法》的法律精神和原则更具体明确的体现于《商品房买卖合同》。

商品房住宅小区配套设施的物权归属在我国司法界、房地产界以及整个房地产市场一直存在争议，应当在买卖合同中明确。208t第一百零八条约定本商品房小区内未经建设工程规划许可核准、无独立产权、无独立的国有土地使用权证、占用业主共有土地和共有主体结构所建成的道路、绿地、空坪、架空层、休闲场所、人防工程、用于停放汽车的车位，均属于该住宅小区建筑区划内的产权人（业主）共有。

208t第一百零九条约定，小区的地下车位或车库、人防工程按照建设工程规划许可批准的文件确定权属，有产权的车位车库归出卖人所有，出卖人有权出售、赠与、出租或处置权益。没有产权的地下车位车库，作为本商品住宅小区必备的附属设施，其权属归建筑区划内全体业主按住宅建筑面积的比例按份共有，出卖人无权出售、赠与、租赁或处置权益。

208t第一百一十三条约定买卖双方承诺本商品房住宅区范围内的地下人防工程不得改变人防使用性质，战时用于防空，平时可用于停车，商品房买卖双方均不得将地下人防工程作为车位出售、赠与或者改变为其他用途。

208t第一百一十七条约定业主权利的保护，出卖人不得擅自将本住宅小区范围内按照规划批准建设的公共建筑和共有配套设施对他人出售、赠与、出租或者占为己有。如出卖人对属于自有产权的公用配套设施确需转让他人的，须经过小区三分之二以上业主的同意，否则，其产权转让行为无效。如出卖人违反本约定，应恢复原状，承担违约责任，并赔偿损失。

208t第一百一十九条约定该商品房所在楼栋的屋顶使用权归该商品房所在楼宇的全体产权人共有，如利用该商品房所在楼栋的屋顶经营的，所得收益归该商品房所在楼栋的全体业主共同所有，任何单位或个人不得擅自占用。208t第一百二十条约定该商品房所在楼栋的外墙面使用权归该商品房所在楼宇的全体产权人共有；如利用该商品房所在楼栋的外墙面进行商业经营的，所得收益属该商品房所在楼栋的全体业主共同所有，任何单位或个人不得擅自占用。

208t第一百二十一条约定该商品房所在楼栋范围内专有的公用配套配设施（包含但不限于道路、楼道、电梯等）的使用权归该商品房所在楼栋的全体产权人共有，任何单位或个人不得擅自占用。该商品房所在楼栋范围内专有的公用配套配设施的维护修理义务由该商品房所在楼栋的全体业主共同承担。

二、《208t商品房买卖合同》极积配合我国目前的房地产调控政策，有力促进房地产市场进一步规范，把现行房地产政策法规应用于商品房买卖合同。

规范房地产市场，防止交易过程中常发生的欺诈行为，给予消费者一视同仁的公平待遇，208条提出了如下有效的条款。

在第十八条约定，出卖人承诺将已取得预售许可证的楼盘中尚未售出的商品房均应当在售楼现场明码标价挂牌公示，出卖人（包括销售代理机构）不得捂盘不售或故意将尚未出售的套间作为已售套间进行虚假公示。如果买受人有证据证明出卖人对买受人故意捂盘不售或虚假公示，即视为对买受人的不公平待遇。208t第十九条约定，出卖人承诺给予买受人与同等条件的其他买受人享有一视同仁的房价款优惠待遇。买受人有权享受不低于其他买受人的价格优惠。如买受人有证据证明出卖人在同等条件下不给予同等的房价款优惠，即视为对买受人的不公平待遇。
208t同时对不公平待遇约定了损失赔偿责任。第一百八十二条约定买受人签订本合同之后有证据证明出卖人对买受人售房时有捂盘不售、故意虚假公示等不公平待遇的事实时，买受人有权选择退房或者不退房但要求出卖人赔偿损失。买受人选择不退房的，出卖人应当按照买受人已付房款的5%向买受人赔偿损失。208t第一百八十三条约定买受人签订本合同之后有证据证明出卖人对买受人在同等条件下不给予同等价格优惠等不公平待遇的事实时，买受人有权选择退房或者不退房但要求出卖人赔偿损失。买受人选择不退房的，出卖人应当向买受人赔偿损失。损失赔偿额按照买受人的合同房价与出卖人给予他人的优惠房价的差额计算。因此产生的案件受理费、调查费和律师代理费均由败诉方承担。

三、208t充分维护购房者的合法权益

208t对购房者的合法权益从多方面给予了很公平公正的保护。第十六条约定本商品房的上述房价款中已经包含本商品住宅用地红线范围内的所有地上地下的构筑物、建筑物及附着物。出卖人不得将上述范围内的任何共有空间、共有建筑设施另行作价出售、附赠他人或者占为己有。

208t第十七条约定本商品房的上述房价款中已经包含本商品房的地基基础、人防工程建筑、主体结构及配套设施设备、市政配套设施和其他公用配套设施设备的造价，出卖人不得在上述房价以外向买受人另行收取包括但不限于水、电、燃气、暖气等市政配套基础设施建设安装费。出卖人不得价外收费、重复收费。

208t第三十七条约定出卖人不得要求买受人入住之前支付以下费用：物业管理费、房屋装修保证金、水电费周转金、管道燃气初装费等出卖人单方擅自主张收取的费用，买受人有权拒绝支付本合同中未事先明确约定的任何费用。

208t第一百四十条约定 买受人购买的房屋与其相应占有的土地使用权不可分离。自该房屋的所有权转移之日起，出卖人应当转让过户给买受人的国有土地使用权应视为同时转移给买受人，出卖人不得擅自利用买受人的土地使用权获取其他收益。

四、208t最大程度满足开发商的合理合法要求，保护开发商的合法权益。

在付款方式及期限方面，208t第二十一条约定买受人应当在买卖双方签订《商品房买卖合同》的当天付清首期房款。非特殊情况买受人当天未交付首期房款的，出卖人有权单方面解除合同，将买受人已订购的商品房另售他人, 对买受人已支付的购房定金不予返还。但双方另有约定的除外。

在逾期付款的违约责任方面，208t第二十五条约定分期付款的，如果买受人未能按照本合同约定的期限付款，出卖人有权要求买受人按每日房价款总额0.5‰的标准支付违约金。逾期30日仍未付清的，出卖人有权要求解除合同。

208t第二十六条约定一次性付款的，如果买受人未能按照本合同约定的期限付清全部房款，买受人按逾期付款部分每日0.5‰的标准支付违约金。逾期30日未能按照本合同约定的期限付清全部房款的,出卖人有权要求解除合同。

208t第二十七条约定买受人以按揭方式购房的首期款应当按照本合同约定的期限付清；买受人逾期未交付首期房款的，出卖人有权单方面解除合同，将买受人已订购的商品房另售他人，对买受人已支付的购房定金不予退还。但双方另有约定的除外。

在商品房交付方面，208t第三十二条约定，通知书作为出卖人通知买受人收房的有效凭据，买受人逾期不收房视为买受人违约。买受人变更通信地址、电话后未及时变更预留通信地址的，由买受人承担责任。

208t第四十九条约定买受人如未按约定的期限办理该商品房的验房收房手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人无正当理由逾期收房的，或者未在催告书规定的期限内办理该房屋的验收交接手续的，则该房屋毁损、灭失的风险自书面交房催告书确定的验收交接之最后一日的第二日起由买受人承担。

在逾期收房的违约责任方面，208t第五十一条约定在买受人付清全部应付房款的前提下，由于买受人原因，未能按期接收房屋的，双方同意按下列方式处理：

1、自通知收房期限届满之次日起全额计算物业管理费。

2、买受人逾期收房的，本合同约定由出卖人为其办理房屋所有权证的日期按买受人逾期收房的天数顺延。由于买受人逾期收房的原因导致出卖人未能按期办理房屋所有权证的，由买受人承担责任。

208t第五十二条约定在买受人未付清全部应付房款的前提下，由于买受人原因，未能按期接收房屋的，双方同意按下列方式处理：

1、自通知收房期限届满的次日起按全额计算物业管理费。

2、逾期收房90天的，出卖人有权单方解除合同，扣除合同约定的违约金、相关损失及物业服务费后，将房款余额退还买受人。出卖人有权将该商品房另行出售。

在相关权益的约定方面，208t第一百一十条约定买受人承诺该商品房仅作为 使用，不得擅自改变本商品房的使用性质，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构，不得擅自在阳台或窗户外安装防盗窗或者悬挂广告牌。

208t第一百一十二条约定买受人同意在该住宅小区成立业主委员会之前，自该房屋交付之日起，即将所购房屋交出卖人在《前期物业管理服务合同》中委托的物业服务企业统一进行物业服务并遵守房屋使用规约。

在共有权益的约定方面，208t第一百一十八条约定买受人对其房屋的室内建筑面积享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害相邻其他业主的合法权益。买受人对其室内建筑面积以外的公摊建筑面积，与其他业主共同享有权利，共同承担维修和保养义务。

208t第一百三十四条约定由于买受人的原因，未能及时提交办证有关资料，或者未交清有关税费或房款，致使出卖人不能在合同约定的时间内取得房屋所有权证，由买受人承担违约责任。

208t第一百七十九条约定因买受人的过错责任解除合同后，出卖人收回商品房，买受人应按原房价款的5%向出卖人支付违约金、赔偿损失。出卖人应当在10日内将买受人已支付的房价款全额退还买受人（包括银行贷款及公积金贷款）。如遇房价下降的，买受人还需向出卖人支付原房价款与按照新价格计算的房价款的差额。

208t第一百八十条约定合同约定买受人应当支付的房款逾期3个月不交，经书面催告后仍未交付的，出卖人有权要求解除合同。出卖人应自要求解除合同的书面通知送达买受人之日起，有权将该房屋另售他人，将买受人已经支付的房款扣除买受人按合同约定应支付的违约金和造成的经济损失，余额返还给买受人。如买受人仍不到场，出卖人可以办理提存公证。

五、208t 对商品房建筑质量作了严格的规定，对建筑节能环保作了更具体的要求。

208t对商品房的质量用较大的篇幅作了详细明确的严格规定。如第十七部分：本商品房建筑工程质量承诺，约定了商品房的地基基础和主体结构的建筑质量，应当按照国家建标[2001]157号《建筑工程施工质量验收统一标准》进行验收。

第十八部分：建筑材料及建筑节能的质量承诺：约定全部建筑材料包括但
不限于防火、隔音、照明、采暖、保温、防水、抗震、防雷等均应采用国家有关部门要求的新型节能环保材料，全部材料的质量测试数据应达到国家有关部门制定的行业规范。

208t第七十三条约定该商品房的建筑节能设计，包括但不限于防火、隔音、照明、采暖、保温、通风、抗震、防雷等，均应当达到中华人民共和国环境保护行业标准HJ/T2.1～2.3—93《环境影响评价技术导则》的规范和要求，对经检测未达到标准的，出卖人应当按照要求补做节能措施，并承担全部费用。

第十九部分：室内居住环境质量的承诺：208t第七十四条约定出卖人承诺
该商品房的居住建筑环境达到国家环境保护行业标准HJ/T2.1～2.3—93《环境影响评价技术导则》的规范和要求，检测未达到标准的，出卖人应当按照要求进行整改返工，并承担全部费用。

208t第七十五条约定出卖人承诺该商品房室内空气质量。208t第七十六条约定放射性检测、毛坯房室内空气中甲醛污染检测。第二十部分约定设施设备质量的承诺。208t第二十一部分约定商品房配套设施交付条件的承诺。

208t第二十二部分约定商品房装饰装修质量承诺。208t第九十二条约定装饰装修污染限制标准。208t第九十三条约定出卖人提供的商品房在交付使用之前，其室内空气质量、辐射、照明和噪音强度等指标必须经专业检测机构的检测。208t第二十三部分约定住宅区规划及室外环境的承诺：208t第九十五条约定周边环境：208t第九十六条约定相邻场所：208t第九十七条约定日照采光：出卖人承诺在本栋商品房与其南侧的建筑物之间不得低于国家规定的建筑间距，保证买受人所购商品房与其南侧的建筑物之间的间距系数不得小于1：0.8，不影响买受人所购房屋的采光；。208t第九十八条约定绿地绿化：208t第九十九条约定电磁辐射：出卖人承诺不在本商品住宅区内、电梯内建造或允许他人建造任何电磁辐射发射设施或高频设备装置，包括移动电话转发射装置、广播电视转发台或其他有辐射的装置。

六、208t符合国情民意，贴近商品房交易实际，便于实际操作。

208t第九部分约定交房时间和标准。第三十五条约定商品房交付时间：出卖人应当确保本合同约定的商品房在 年 月 日前达到约定的交付条件和标准。买受人应当自上述交房之日起30日内前来验房收房。

208t第三十六条约定该商品房交付时应当达到的条件和标准。208t第三十九条约定商品房交接程序。第十一部分约定了商品房的验房方式和验房内容以及验房不合格的处理办法。

208t第一百二十七条约定合同登记备案，如因出卖人的责任，致使本商品房买卖合同不能在上述规定期限内办理合同登记备案的，出卖人除了应当比照逾期付款承担相应的违约责任外，买受人有权在逾期备案期间内提出解除合同。

208t第一百三十条约定产权登记发证，出卖人应当自本商品房正式交付之日起60天内将符合当地产权登记机关要求的下列产权登记资料提交到产权登记机关备案，申请办理商品房产权初始登记。

208t第一百三十一条约定出卖人有义务为商品房买受人办理分户房屋所有权证。出卖人应当自商品房交付给买受人使用之日起90日内办好房屋所有权证给买受人。

七、对违约行为依据我国法律法规和司法解释承担违约责任，既具体明确，又公平公正。
合同中的违约责任首先应明确违约行为的界定，其次是明确违约责任和经济处罚。208t第一百二十三条约定土地他项权利：出卖人保证在买受人签订本《商品房买卖合同》时该商品房所在的土地使用权或者在建工程没有设置任何形式的抵押、担保等他项权利。如有虚假陈述，出卖人愿意按买受人已支付的房款给予不超过一倍的损失赔偿给买受人，买受人并有权解除合同、要求退房。

208t第一百二十四条约定房屋他项权利：出卖人保证该商品房在买受出卖人愿意按买受人已支付的房款给予不超过一倍的损失赔偿给买受人，买受人并有权解除合同要求退房。

208t第一百二十五条约定一房二卖的违约责任：出卖人愿意按买受人已支付的房款给予不超过一倍的损失赔偿给买受人，买受人并有权要求解除合同或者要求继续履行合同。

208t第一百六十七条约定买受人在订立本合同之后发现出卖人在订立本合同之前已将该房屋出卖给第三人时，买受人有权要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

208t第一百七十四条约定若出卖人自本商品房正式交付之日起60天内未能将符合当地产权登记机关要求的下列产权登记资料提交到产权登记机关备案申请办理商品房产权初始登记，每逾期一天，出卖人按照买受人已交付的房款总额的万分之二点一承担违约责任。

208t第一百七十五条约定商品房交付使用后，合同约定的取得房屋所有权证的期限届满后超过一年仍未取得房屋所有权证的，买受人有权要求解除合同。赔偿买受人的装修损失。如遇房价上涨的，出卖人还需向买受人支付按照新价格计算的房价款与原房价款的差额。

208t第一百一十六条约定出卖人在房屋交付前应当落实该商品住宅的地址、门牌号码、户籍登记、子女入学、社区建设、邮电通信、商业网点等生活配套设施建设，在当地相关职能部办理好必要的登记核准手续。如出卖人在房屋交付时达不到上述条件，出卖人应当比照逾期交付配套设施承担违约责任。

208t第三十九部分约定争议处理及解决方式，208t第一百八十九条约定 双方商定对房屋的各种质量标准的认定产生争议时，任何一方可以委托有资质的专门质量检测机构进行检测，双方均有协助配合质量检测机构进行检测的义务，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。 

八、208t合同中很多内容在我国《商品房买卖合同》中是第一次提出，具有新颖性和独创性。
现实中常出现合同楼层与实际不符。208t第九条约定买受人所购商品房的楼层是指从地面一层起按自然层计算的层数。这样避免合同楼层与交付楼层的误解。

电梯是一项很重要的配套设施。208t第十二条将电梯纳入商品房的基本情况，使买受人在签订合同时清楚了解单元配有电梯情况。

208t第十六条、十七条约定，商品房的房价款中已经包含用地红线范围内的所有地上地下的构筑物、建筑物及附着物；已经包含商品房的地基基础、人防工程建筑、主体结构及配套设施设备、市政配套设施和其他公用配套设施设备的造价，出卖人不得将上述范围内的任何共有空间、共有建筑设施另行作价出售、附赠他人或者占为己有。出卖人不得在上述房价以外向买受人另行收取包括但不限于水、电、燃气、暖气等市政配套基础设施建设安装费。出卖人不得价外收费、重复收费。

为了避免房屋验收只有一家说了算，208t第四十二条约定验收方式：买受人有权委托有资质的专业机构或者聘请专业人士进入商品楼房现场进行实地检测。

208t第四十八条约定房屋交接与风险转移，房屋的交付使用视为对房屋的转移占有，该商品房的风险责任自交付使用之时起由出卖人转移给买受人。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。如因一方违约导致逾期交房时发生的风险责任由违约方承担，双方都有过错的则由双方按责任大小比例分别承担。

为了防止套内面积缩水,而分摊面积涨水,208t第十五部分约定建筑面积差异处理。208t第五十六条约定（1）若合同约定的建筑面积与实测建筑面积无误差，而实测的套内建筑面积减少时，不受误差比绝对值的限制，出卖人应按照每平方米单价计算套内减少面积的差价款双倍返还给买受人。（2）若合同约定的套内建筑面积与实测套内建筑面积无误差，而约定的建筑面积增加时，不受误差比绝对值的限制，出卖人应承担实测建筑面积超出部分的房价款，而超出部分面积的产权归买受人所有。

为了避免房屋建筑面积测量只此一家说了算，208t第六十条约定商品房交付使用后，如买受人认为房产测绘机构出具的商品房实测面积有误差时，买受人可以聘请有资质的测绘机构对该商品房的面积进行重新测量。如最终测定的面积与实测面积有误差的，产权面积以最终确定的面积确权发证，出卖人应当按最终确定的面积计算房价款，出卖人多收的房价款应当双倍返还给买受人。

为了约束开发商擅自改变规划设计,208t第六十二条约定规划、设计变更的约定： 出卖人不得擅自变更建设工程的规划，对已核准的建筑容积率、建筑总面积、建筑高度等规划要点均不得突破，不得将规划许可中未作为产权的建筑物变更为有产权的建筑面积，或者擅自加层增加建筑面积或使用面积。

208t第一百一十五条约定买受人自订立合同起到售后服务应当享有知情权。出卖人有义务将与房屋相关的规划设计、施工进度、面积测量、验收交房、产权登记、聘请物管等信息及时通知买受人或者在显著位置张榜公布。208t第一百零五条约定相关文件公示：出卖人在与买受人签订本合同之前，有义务向买受人出示该商品房的有关许可文件。208t第三十三条约定该商品房交付使用前，应当经建设、勘察、设计、施工、工程监理、环保、园林、人防、消防等单位验收合格。出卖人应当将上述全部质量文件在入住前张贴于公告栏，便于买受人查验核对。如无法按时提交上述文件，视为商品房未通过检测和验收；

为了防止开发商或代理商利用楼盘广告发布虚假信息，208t第二十三部分对楼书广告的责任加以约束。208t第一百零一条约定出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料一般视为对公众的要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体的、确定的说明或允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格产生重大影响的，应当视为要约。

208t第一百零二条约定出卖人发布的具有要约条件的商品房销售广告和宣传资料即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，出卖人未履行的，应当承担违约责任。

208t第一百零三条约定出卖人在商品房销售广告和宣传资料所明确承诺的优惠条件或事项，应当列入商品房买卖合同条款。出卖人在销售广告和宣传资料中未附加条件的，列入合同条款时不得附加条件。出卖人在签订合同时不列入合同的，买受人保存的销售广告和宣传资料原件应当视为该商品房买卖合同的附件，与合同条款具有同等效力。

为了约束开发商逾期办理产权证，防止开发商将责任推脱给房产交易部门，208t第一百三十六条约定若因房地产交易管理部门的原因，造成出卖人不能在合同约定的时间内为买受人取得房屋所有权证的，出卖人在向买受人支付违约金后，有权向房地产交易管理部门追偿。

208t第一百三十九条约定 出卖人应当按照该商品房住宅小区建设用地总面积与建设工程规划总面积计算的土地分摊率，根据买受人的房屋产权面积计算土地分摊面积，为买受人办理分户土地使用权证。

208t第一百四十一条约定出卖人应当自商品房交付使用之日起180日内为买受人取得分户《国有土地使用权证》。出卖人逾期未取得土地证的，出卖人自逾期之日起至实际取得土地证之日止按已付房价款总额每日万分之一计算向买受人支付违约金。

208t第一百四十四条约定移交物业技术资料，出卖人应当在该商品房住宅小区业主大会或业主委员会成立（以当地政府行政主管部门审批为准）之日起一个月内，向业主大会或业主委员会移交小区业主共有的物业技术资料。逾期移交或者部分逾期移交的，出卖人应当承担违约责任。小区业主委员会或者任一业主均有权向出卖人追究违约责任。

208t第三十四部分约定保修责任的承诺：208t第一百四十六条约定自该商品房实际交接之日起，出卖人在保修期内对该房屋负责保修。保修范围和保修期限依照国务院发布的《建设工程质量管理条例》执行，不低于建设部《房屋建筑工程质量维修办法》的规定。出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》作为本合同必不可少的附件。

为了防止房屋质量问题只由一家鉴定机构说了算，208t第一百五十条约定商品房交付使用后，买受人发现建筑、设计、施工、建材、装修、环境或节能等质量问题，有权委托有专业资质的工程质量检测机构重新鉴定。经鉴定确属质量不合格的，由出卖人承担违约责任。给买受人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。

208t第三十七部分约定保密责任：第一百六十一条约定买受人的个人身份资料、家庭成员身份资料及家庭情况属于买受人的个人隐私，出卖人有义务保守买受人的隐私，应当安排专人对买受人签订的合同和买受人提交的资料给予保管，不得透露给无关的人员。

208t第一百九十五条约定情势变更，若买受人发生家庭成员、行为能力、经营状况等严重变化，导致买受人确实无能力履行合同时，买受人可以向出卖人提出解除合同，但应当提供上述情势变更的证据证明并及时通知出卖人。

208t第二百零一条约定保险责任：考虑到从商品房买卖合同签订、买受人付清房款，到商品房交付使用还有一段很长的时期，出卖人应当对预售的房屋购买财产保险确保买受人交付的房款本金不受损失。如发生自然灾害导致买卖标的物损毁灭失，出卖人不得以不可抗力为由而要求免除退款责任。

《208t商品房买卖合同》只是本律师学习《物权法》之后，结合我国当前的房地产市场，结合本律师十几年处理房地产纠纷的办案实践，对商品房买卖合同提出的一些个人观点和见解，作为一名房地产专业律师的原刨作品，供学术交流之用，并不以商品房买卖合同示范文本在公众面前出现，也不与任何合同文本相对比。

北京市德恒律师事务所长沙分所 冯正元律师