农林下路下一站上海淮海路 商业业态多元化发展

曾与北京路、上下九并称为“广州三大商业街”的农林下路将加速实现广州“淮海路”的规划目标。日前，记者获悉，《农林下路商业街环境景观改造及城市设计》规划已通过审评，农林下路将依托地铁和地面交通网络，与天河城、中华广场、北京路形成贯穿东西的商业大走廊。

未来3年内，将规划农林下路商业街与附近的署前路、龟岗大马路连成一片，扩展成近1平方公里的商贸圈，由社区商圈升级为都市中心商圈。

很长一段时间来，农林下路只有王府井百货在单打独斗，随着一些后来者的加入，其商业多元化格局才慢慢完善。不过，有业内人士指出，农林下路受制于先天配套不足，打造高档商业街尚需5～10年的时间。

优势

商圈内消费能力强

房地产市场研究专家赵卓文向记者表示，“有钱人住东山，没钱人住河南”，东山口地区的农林下路商圈内高端消费群体相对，相对具备了打造成广州的“淮海路”基础条件。

据统计，农林下路区域年家庭消费4万～6万元的中档消费家庭约占该区域家庭的43%，年家庭消费6万～8万元中高消费家庭约占15%，年家庭消费8万元以上高消费家庭约占7%，中档消费将成为农林下路消费的中坚力量。

赵卓文指出，农林下路有着非常特别的消费群体，它不象北京路商圈、天河商圈可以辐射到广州周边的旅游人群，基本上是广州本土消费群体，所以职业女性和退休之前的女性将成为商圈的主要消费群体，其他小孩，老人，男人等消费群体都不用考虑，商圈内定位为高档消费。

老商业街人文底蕴浓厚

与新兴购物中心不同，农林下路吸引商家进驻的恰恰是老城的魅力。

广州王府井百货总经理李建表示，按照越秀区“十一五规划”，农林下路商圈实际上就不止农林下路，应该说是东山口商圈，包含了龟岗大街、署前路及纵深100米的范围，可以说成是农林下路东山口片区，如果南北的走向，至少在1500米的范围中，商圈历史文化悠久，有众多百年老店、百货老字号。越秀区已把农林下路定位为都市级的商业街，也是广州市重点发展的20条商业街之一。

李建指出，作为都市级的商业街应该保留广州近代商业的风格，坚持名城、名店、名牌的总体定位。

此外，农林下路还将结合越秀区总部经济的发展战略，充分利用商圈的商务办公楼宇，大量引进商业企业，实施商务和商业结合，走出传统商业街不同的道路，从行政总部、商业总部、企业总部和行业总部各个方面围绕总的经济发展战略服务。

商业业态多元化发展

近年来，农林下路除了林立的临街旺铺外，更增加了不少写字楼及住宅的裙楼商场商铺，东山锦轩 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、锦童子天地、新裕大厦 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)裙楼商场、广东电信大厦裙楼商铺纷纷开业。目前王府井百货、东山锦轩和锦童子天地呈三足鼎立之状。王府井百货侧重针对中高级消费群体;锦童子天地和东山锦轩则相对比较符合稍微年轻的白领一族的消费需求，但后者更有条件发展地铁商铺。如此状况使农林下路的经营范畴更为广泛，更利于商圈商业发展。

广州市商业经济学会副会长彭强也表示，由于写字楼密集的东风路上可开发程度已近饱和，商务办公场所逐渐向与其交界的农林下路扩展。

彭强指出，通过引进高档写字楼、商厦的方式提高整个商业街的商业业态，而甲级写字楼，聚集了国内外一批500强企业精英，极大改善了以街铺为载体的商业街发展模式。

软肋

王府井百货单打独斗 缺乏大型mall品牌

农林下路商业街业主分散，利益主体多样化，协调难度大得多;而且商业街又是自然形成，先天配套不足的劣势日益成为它的“短板”。

北京路商圈、天河商圈之所以做得成功，是因为除了主干道外，还有次干道互补，如北京路周边就有教育南路、中山五路、惠福路等，使商圈可以从“带状”向“块状”渗透发展，周边功能划分和互补非常明显，并且有大型mall、百货扎堆形成聚集效应。

彭强指出，路面不宽的农林下路作为东山口地区南北向交通要道，交通混乱状态一直难有根本性改观。而成就一个顶级的商圈，光靠一条商业街是做不到的。

交通与商业“抢道” 客源竞争白热化

交通挤堵也是制约商圈发展的一大因素。据悉，农林下路是东山、也是旧城区东部连接东风路、中山路为数不多的南北主干道。巨大的交通流带来了客流的同时，也割裂了路两侧的“商气互通”，公交线路密集也是导致了交通堵塞。