华高莱斯地产顾问副总经理公衍奎认为，2007年商铺市场需求的一个鲜明特征，即自主经营性购买比例呈明显上升趋势。因为在很多商户看来，与其每月交付昂贵的租金，还不如每月向银行还月供。但同时购买比例回落，因为市场风险的加剧正在让不少投资者止步。
他以2006年商铺的售价为例指出，现在的高售价为后期经营带来了巨大风险。据他分析，2006年商铺的售价约为16000元／平方米。按照“售价租金比”的一般测算方式，16000÷100÷30天＝5元。也就是说，每平方米售价16000元的商铺，未来能支撑的租金为5元／平方米·日。而这一租金水平，只有普通档次的餐饮业才能承受，而档次相对再低一点的餐饮，只能承受3元／平方米·日的租金。然而，毕竟不可能所有商铺都做餐饮。所以，很多一层商铺的售价，已远远透支了未来几年的收益。
近日，“返租金销售，零租金进驻”的商业广告刊登在各大主流媒体上，这种“买铺即返三年租金”的营销模式，主要是指投资者所购商铺的前3年租金在客户签约的同时，开发商一次性支付给投资人，投资人实际购买商铺的总价款等于该商铺合同签约总价减去3年该商铺应得租金的差额。
“这是2007年春天北京商业地产值得关注的一个亮点。”专家认为，它反映了开发商在招商竞争白热化的形势下经营理念的转变，即从追求单赢转向追求多赢。如此次国美第一商街实行品牌商家“零租金”进驻的策略，其实就是为了实现多方共赢，目的是保证整个国美商街长期繁荣发展。
董利向记者表示，现在商业地产的开发运营急需走出了一条新路。国美商街开发商的做法是一种有益的探索，代表了商业地产开发运营的一种方向。据了解，近日，瑞祥百货集团、北京茶叶总公司以及新岛咖啡、狄欧咖啡、s媚力美容机构等品牌商家签约进驻了国美“零租金”商铺。
据开发商介绍，国美第一商街倡导的是“炒商”不“炒铺”，具体做法是一方面做好商街的整体规划与多家专业商业代理机构建立战略合作关系选定商业品牌增加广告投入帮助商家搞活动进行商业炒作培育商气；另一方面在商业氛围起来之后制定商铺合理的销售价格给投资客预留较大的物业增值空间同时通过“零租金进驻，返租金销售”的营销模式，统一规划管理，为投资人代养三年商铺以租金补贴的方式帮助投资人低租金尽快出租商铺确保投资人的收益。
公衍奎在向记者分析总结时指出，“一铺养三代”的时代已经过去。今年北京商业地产扎堆井喷，达400多万平方米，给开发商带来不小的压力，寻找领先市场的营销策略势在必行。
专家认为，北京商业地产已经开始所谓的“零租金”竞争，进入了策划多方共赢的时代。
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