因地制宜发展特色商业地产

上海社会科学院商业研究中心主任 朱连庆

今天很高兴，很有意思，我们搜房提供那么一个平台，已经是114期了。我是来过几次，但是像直接和开发商来探讨一些问题机会也不多，所以很有启发，也觉得很有意思。因为今天几个项目介绍应该说都很有特点，确实也都体现了他们在这方面倾注的心血。尽管不是很长时间来展示你自己的项目，要点都谈出来了。

上海商业地产总量增长成定局

今天的内容，一个是08年的物业发展的趋势，我简单讲一下。我在很多场合也都谈这个问题，实际上这也是这几年积累下来的问题，也就是商业物业的总量控制问题。究竟现在上海有多少商业物业谁也说不清楚，说到底，现在没有哪一家权威机构做一个细致的调查分析。无论是房地产、协会，还有政府的部门，还有一些经济调查的研究，可能都搞不清楚。根据我们历来的推算，在92年是412万，这几年然后陆续陆续每年都有一个数据出来，所以没有一个权威的，我估计至少是5000万，如果按照1800万常住人口的话，至少是人均2平方米以上。

这就带来什么问题呢?每年我看至少是以五六百万这个数字来增长，我估计可能还不止。刚才我们蔡老师讲了，14%经营好的，50%是不好的，还有一个不好不差的在里头，这个数据是不是合理，但是我总体是同意他这个判断，也就是真正做的好的不多。比如我们商业物业这几年比较典型的mall，你说真正有哪一家做的好，到现在正大24万在那还在不断地调整，因为这个牵涉到他在这一块地区的，包括选址，先天带来的不足。33万的龙之梦到现在日子也不是那么好过。所以真正做的好的mall，举这种业态，可能大宁广场属于一个不错的，但是它刚起来，还有一个过程来评判他经营的业绩。还有可能就是百联西郊，这属于不错。

所以带来一个什么问题呢?也就是从总量上是已经相比于国外发达的一些大都市，应该说这个总量上已经差不多了，而且有超越的趋势。而总量上来看还有连续不断的投入，也就是进来，存量不断地进来。比如每一块土地现在拿一块，每天每个时期都有不断的信息传来，这一块批租掉了，那一块开发了，上海有好几个集中的。你想世博会的这一块，还有上海的20个商务的集聚区，还有轨道的商业，还有一些新城镇的商业，还有几个中心的区域，附属中心，徐家汇在二次开发，在进一步拓展，浦东还有好几块地。一块一块都会一个项目带动周边项目，周边项目又带动整个形态，所以这个规模我看这个世博有点控制不住。

开发商要具备理性的思维

那么作为政府层面来说，今天不光是对企业了，实际上是对于整个宏观层面也有一个解释跟指导，跟研讨的那么一个对象。政府层面来说事实上宏观和微观是密切相关的。从宏观上来说，应该是有一个理性的控制，所以总量上要控制。这个问题就带出来了，也就是2008年，这是一个发展的势头，控可能也控不住，这总量肯定也要突破。所以政府提出来总量怎么来控制的问题，更多的我认为对于项目的开发商，对于微观的运营跟操作者，操盘手在这种发展的态势下2008你怎么来考虑，这是摆在每个开发商面前最严峻的考验，整个势头好象你是控制不住。我认为可能很快六千、七千会达到的，用不了多少年，很快。对于每一个开发商，或者是拿到地以后，现在我们来看看这个问题，也就是这几年你需要在商业地产的开发商要注意些什么。当然这里面涉及的问题很多，我认为很关键的，重点我今天想谈的，也就是你对于拿到的这一块商业地产一定要也一个正确的判断，理性的思维。也就是我究竟是准备搞什么?首先这是第一个。

那么现在很多的商业地产的开发商，尤其是最近，许多项目不断地冒出来，基本上都是搞一些商场，然后搞一些办公楼，然后再配套搞一些餐饮、文化、娱乐设施。基本上很多项目接触到的，最近找我来，也都是差不离。形势有mall形式，也有社区的生活广场形式，也有商业街的形式，也有这一区块不管了，反正是只要有商务楼配套，有酒店，有住宅，然后那边就搞一搞商务广场，但基本上都是这种模式。这就带来什么问题呢?你首先要考虑我这一块要做什么。用我们商业的行话来说，也就是业态的定位。也就是首先你这块我要搞mall，因为每一个不同的业态它都有只有一套定性的运营模式，包括招商的对象，他管理的一套方式，以及他的商圈等等，这些要素都是根据你这个业态的性质而定的。不能我拿到了什么都做，所以刚才我讲有意思的，也就是我们有些开发商在这方面比较模糊。