关注写字楼 更要关注写字楼里的企业

中国商用物业研究中心总经理 钟宇先生

我谈一下选址的问题，往往我们很多开发商从自己对市场的判断，不是站在企业变迁的发展趋势来看。因为我们现在都在关注写字楼，关注里面有很重要的一块，企业可能关注两三年，因为现在租期两年，他的规模成长是什么样呢，还有企业为什么选择扎堆在这里面，这区域里面能提供给他运营的优势。因为现在看一个企业对写字楼的需求，我们首先看企业的变迁，他在这个城市里面是怎么变化的，可能涉及到一个行业，这行业里面当然有受到规划的引导了。比如说上海它就是要达到金融了。还有一个看规模，研究现在企业成长规模的规律性，其实挺有意义的。包括像陆家嘴一样的，这么多一片写字楼，其实真正租赁的规模在这块里面可能只有200到300平米，其实并不是很大的。

写字楼选址要考虑软硬双重成本

还有一个，我们看成长，像搜房就是一个很简单的例子。在这个地方我们才租了两年，两年不到，现在我们的一块部门到潜江大厦了，这个企业的成长一定是要考虑到的，这属于企业的变化，我们如果不研究企业的变化，在做写字楼定位的时候可能更有意义。现在都落在一个成本上面，这个成本上有一个软成本和硬成本，硬成本就是所谓的租金，我们的物业费，或者我们其他的。

还有其他更多的我们有三个东西软成本更多考虑的，一个就是我说的品牌，品牌对企业来说是一个软的价值提升的问题。它选择这个地方对我是不是提升了。还有一个是，现在要考虑的软的成本，成本是什么?一，我入住这里，当地的政府，或者比如你们的园区他是不是能够提供未来运营过程中的成本，比如人力或者其他的一些财务支持上的成本。比如当时我们总部，拿搜房举个例子最简单了，我们总部是去年年底搬迁，扩充了大概有七千多平米，当时我们也参与选址讨论的时候，对于我们这样的企业其实很看重的，当然除了一些所谓的交通，像这种企业不可能说是搬一次，像这么大规模搬迁是考虑到五年，五年里面我不仅仅是租金的办法，这五年里面我在园区里面，或者我选择的区位里面它能给我们带来什么帮助。我们选择金融街，我们选择德胜门那边有园区，或者现在选择这里，当时考虑的是这五年之内或者政府能给我什么帮助我企业成长，这很关键，如果是长期的话。我觉得这是要考虑的。

还有一个现在要考虑的，实际上可能当中软件成本就是要考虑到员工。就是员工，我并不是一个老板，办公室很大，我有车我怎么样，那么我的员工，我要不要班车，或者离轨道是不是近，这些成本，如果企业不大的话还有服务型成本，这些蕴含起来是比较核心的点。最近我们看了很多写字楼，因为我们现在做的一些产品是跟一些中介服务机构，他们在给很多客户进行办公楼选址的时候里面也提到需求，尤其是对新的写字楼需求里面他们还是希望能有一些，尤其一些外资的，怎么样更人性化，反而他提到人文或者人性的概念。他可能不仅仅是看重我这个大堂怎么样了，比如说现在衡量卫生间是怎么回事，往往他会看卫生间，卫生间他会感觉人在这里面，我工作是一个环境，不仅仅是办公室布置的问题，这里面是不是达到了，然后我的一些特殊的要求。比如说像这些通风东西，高科技的一些植入，这些现在挺多关注的。通过我们前一段时间对企业办公的需求，从企业的需求上来看。

企业数量膨胀 办公物业紧俏依旧

反正今天是商用物业讲的是趋势，商用物业肯定是紧俏的，租金肯定是要往上涨的，尤其是办公。我们也是从另外一个数据来看，也是从企业的数据来看，我们还是认为在涨的，一个从这几年新设立的企业数，到工商里面去登记，里面分的很细。07年上半年内资的企业，内资的一般属于大中型企业新增加的有1800。外资的企业去年上半年大概是3500家，新注册的，其他私营的我就不去说了，那里面可能也有很多。因为我们说到了有进肯定也有出，它还有出的数据，比如外资3500家，注销的700家，竞争的还是有300家，而这300家里面基本在金融、商贸、文化、娱乐、服务这些行业，这些行业对写字楼的需求肯定是相对于交通位置好，而且肯定要显示出我面子的，那么他肯定选择在中环以内。而且我们上海整个写字楼所谓的三级圈来看它的每一级里面产业现在慢慢分化的格局，也很简单，比如内环以内的，现在都是集中金融服务业，现代的服务业为主。中环挺有意思，其实现在中环往往是一些高科技信息产业集中的。这包括多媒体谷也好，包括我们的五角场，其实它是一个中环，中环是IT信息，或者高科技集中的。内环反而是金融。接下来外环是制造，甚至贸易，因为它是跟产业结合在一起的。

我们再看现在的上海又往往是内环往中环，或外环以外根据我产业的布局来制定总部基地。你看这么多内资的属性又集中在服务业一些高科技企业，刚好跟我们上海写字楼稀缺的区位比较吻合。所以我们从这个角度来看，应该说上海，尤其城区内有一定档次的写字楼的需求肯定是往上走的。我们一直在北京做这个项目，北京的供应量远远比上海高了。陆家嘴光今年可能会有40万方，去年新入住的8个世界法人银行是去年注册在中国的8家，上海很容易消化掉。但消化完之后我们发现在中环现在还是短缺的。所以说基于这个从企业的需求，或者企业的进驻来看其实上海的写字楼还是很热的，还是可能有一段时间的。尤其认为相对好一点的，因为大家对写字楼的需求越来越高的。

关注写字楼商业

写字楼里面的商业，就像我们这栋楼底下可能有一个便利店，有一个餐饮，可能还有一些别的，而且现在品种越来越多，包括咱们去看金茂，我不说群楼的商业，就是他周边的这一块，很有意思，虽然小，但商业形态也在不断地发生变化。甚至我同样的便利店，写字楼里面的便利店跟社区里的便利店品种完全是不一样的，所以我觉得写字楼商业这一块也是蛮有意思的，对于写字楼定位可能在做前期的定位里面可以思考，因为它可以带来活力的因素，可以关注一下。我大概简单说这么些。

我卖一句广告，我们做的是搜房控股08年的新业务，我们今年可能会成立8个，现在已经完成了北京和上海写字楼，我们单个写字楼有100多项数据。我们掩盖的是三个，宏观面，写字楼本身，企业。接下来我们完成天津、广州、武汉等，这样把整个国内重要的商务城市可以囊括进来。当然也是基于互联网的网络平台。