张先生：7%的商铺投资回报率 一铺养三代是这样练成的

亦吾

“买铺一定要看地段，也就是交通和附近的商业氛围;其次是看经营用途;三看有效客源。买商场铺要看规划、开发商经营能力、旗舰店，要有耐心‘守热’商场。一般达到7%就是很值得投资的商铺了。”

自清末民初以来，广州人的经商意识已十分浓厚，“一铺养三代”这句俗话更成为广州人日常生活中耳熟能详的经验之谈。土生土长的张先生，就是一个对商铺投资始终怀有浓厚兴趣的小私营业主。

祸兮福所倚

长相敦厚的张先生，目前从事装修生意。他出生在一个工人家庭，家境普通，大专毕业后就开始跟着亲戚做小生意，“最辛苦的时候，常常想以后要是能像租铺给我们的那个小业主一样，每月过来收几万块的月租然后就喝茶逛街去，该是多么幸福的生活”。或许正是这种对比，使张先生在事业有起色后，逐渐向“包租公”的角色转变。

上个世纪90年代初，张先生的父母在临退休前，终于由单位分了一套在天河六运一路的三室一厅房改房。由于他们的房改评分较低，因此分到的房子正对马路的一楼，周边噪音很大。而比张先生父母职位高的同事，选择的都是小区里面最安静的中层单元。

10年后，因这套房子邻近广州著名购物中心天河城及地铁站，周边日益繁华，开始有一些外贸成衣店来洽谈租用事宜。此时张先生已经储蓄了足够的首期，在番禺买了套房将父母接过去居住。这套旧房子被张先生改造为临街商铺出租，月租金伴随着周边商业气氛的浓厚而日渐上涨，从数千元涨到过万元。

2002年前后，有关部门鉴于六运小区内商用物业不断增多的现状，允许部分临街铺面办理“住改商”手续，当时张先生凭着自己的灵敏嗅觉第一时间办妥了手续，将这个100平方米的物业转为商铺。由于他的先见之明，使商铺避过了广州从2004年开始实施的住宅禁商令而导致的小区商业萧条期。

截至2007年底，这个商铺的月租已经上涨至近5万元，曾经有客户开价1000万元购买，但张先生都没有答应。而张先生父母的同事所分的房改房，由于无法转为商铺，目前类似面积的单元售价约70余万，月租仅3000元。

“我发现投资商铺的利润其实比住宅更高，选中潜力地段，是投资商铺成功的第一步。”张先生说。

福兮祸所伏

2003年，已经小有积蓄并尝到投资商铺甜头的张先生又购买了两个商场铺，它们位于日后闻名广州的问题商场——康王商业城。

说起这次投资张先生至今依然十分感慨。他表示，当时以为自己已经很有商铺投资的经验。该商业城位于上下九商业街附近，有地铁直通，号称“全国首创环球旅游式主题商城”、“东南亚最大地铁商业步行街”等。

张先生还听说商业城有“政府股份”，就判断肯定不会有问题，于是头脑发热以约2万元/平方米的价格买入了两个小型铺位。结果后来开发商延期一年多才交楼，并改变规划设计，加上整个商场都是小铺位，没有旗舰店进驻，招租不理想。张先生一度非常担心自己的铺位将烂尾，40多万元就会打水漂。商场开业后，很长一段时间铺位没有租出去，但是他依然要每月交纳不菲的管理费。

“后来自己总结教训，商场铺不比街铺，一定要有很明确的规划，有号召力强的商家进驻，而且开发商不能把铺卖散，统一经营才能做好。”

在2003年同期，张先生还曾介入过另一地铁物业地王广场。当时他想给父母找点消遣，于是签下5年长租约，租下了两个小铺位让他们卖成衣。结果这个地铁物业虽然与著名的青少年消费区“流行前线”只有一墙之隔，但因人气全部被“流行前线”分流掉，足足守了3年才开始有起色。2007年，张先生将铺位转租，获得了5万元的转手费。

“这笔投资等于是只打了一个平手。没亏钱也没赚多少。它教育了我另一个选铺的道理：邻近的旺场商铺只会分流你的客源，并不能带来更多客源。”在康王商业城的铺位空置一年多才找到租客，而且计算过年租金回报率只有不到4%之后，以及终于从地王广场的租赁中脱身后，张先生迅速把投资重心重新放回到临街铺位。