商用物业水深滩险 涉足须理性

人物简介：陈立民，仲量联行亚太区董事，商业部总监，商用物业专家。

自序

土生土长香港仔，打从香港中文大学毕业，便与中国房地产结下不解之缘。如今，去香港是自由行，到上海是回家来。心愿是看2010上海世博，并赶在此前把淮海中路、南京西路、人民广场、虹桥、陆家嘴的摩天大楼通通换个业主。

住宅是感性的选择 商用则是理性的决定

虽然同为钢筋混凝土森林里的一员，商用物业和住宅在本质上却有很大的区别。如果说住宅是为了“安居”，那么商用物业就是为了“乐业”。简单来说，主要有以下三方面的差别。

首先是持有方式的不同。住宅普遍采用的是滚动式开发，也就是边造边卖，呈现一种流水线式的制造型模式，住宅的本质是产品。而商用物业则不同。建造只是其第一道工序，其后还有维护、经营，商用物业的本质是资产。

其次是客户群体的不同。住宅面对的客户是个人，因此个人的品味起了决定性的因素，往往一个人就能决定买还是不买这套房子，因为这是纯属私人的物业。但是商用物业的客户群体是企业、是商家。办公楼对企业来说，就是他们的外在形象，这个形象可能会影响一个企业的成败;商铺对经营者来说，能否创造较高的营业额最重要，支出和收益需要权衡。企业分工明细，是否购买或者租赁这套商用物业通常是企业的集体决定，不是企业老总一人说了算。

针对的客户群不同，决定了物业的卖点不同。住宅的开发者会在美感和舒适度上动足脑筋，办公楼的开发则应该更注重功能和内在配置，不同的客户对于物业需求的侧重点也不尽相同。以银行业的要求为例，他们需要很大的楼板承重量，因为需要放置很多仪器设备;他们需要24小时的网络通讯和后备发电，以保证数据库的安全运转。

总而言之，住宅是感性的选择，商用则是理性的决定。

TO开发商：做不做由你 怎么做也由你

随着国内房地产业的发展，商用物业越来越受到各界的瞩目。这也是必然的趋势，商用物业能带来丰厚的经济效益和社会效益，并且这种效益是长期的、持续性的，从土地拍卖到租售再到企业产出。像淮海中路每一幢写字楼每年产生的税款都上亿元，被称为“亿元楼”。“楼宇经济”给政府带来的创收是惊人的。比如说，徐汇区是上海的商用物业发展较早的区域，但是他们将精力花在了商场的建设上，忽略了办公楼的建设，虽然现在已经奋起直追，发展滞后的局面还需要相当长的时间来改变。