上海新江湾城F地块价值解析

2007年年末，上海市连续推出的逾百幅各类用地中，杨浦区新江湾城F地块最令人关注。

新江湾城原为空军江湾机场，1994年7月江湾机场正式关闭。

新江弯城的总体规划是由美国著名的约翰逊斐恩规划公司规划设计。总体开发思路是：统一规划、统一配套、统一管理、统一推广。

根据挂牌文件，即将出让的F地块位于新江湾城核心地带，东至闸殷路、北至殷高路，包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业类型。

F地块的占地面积达26.7481万平方米，按照3.37的综合容积率，其总建筑面积达90万平方米，是新江湾城历年来推出的最大一幅综合用地，土地出让让保证金也由此而达到7亿元之巨，挂牌起始价格更是高达675170万元，创出了上海土地市场的最新纪录。

如果再加上需要另外支付的大市政配套、轨道交通建设费等费用2.88亿元，F地块仅挂牌起始价就超过了70亿元，楼板价格接近7800元/平方米。

如果仅从单价而言，比之2007年11月新江湾城D3地块8500元／平方米的起拍价，Ｆ地块的起拍价格已然是“委屈”了不少。但如果考虑到F地块这一“庞然大物”的总价之巨，其“地王”的称号则在结果未出前已然被毫无悬念地加冕。

上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析，如果按照之前出让的新江湾城D3地块2万元的楼板价计算，新江湾城F地块将会以180亿元的成交价创新地王。

这一惊人数目几乎是目前全国最贵“地王”长沙新河三角洲地块高达92亿元拍卖价的2倍。即使是参考D1地块1.25万元/平方米的楼板价计算，新江湾城F地块成交价格也可达100亿元以上。