《陈立民手记》新江湾城F地块底价出让铁狮门

2008年1月23日（三）阴冷

新江湾城F地块今天揭标，在缺乏竞争对手的情况下，铁狮门（Tishman Speyer）以底价67.517亿元自动当选，按总建筑面积900,230平方米计算，单价为7,500元/平方米。

拟似定向出让？

招标文件出炉次日，东方早报曾以“新江湾城F地块拟似定向出让”为题，全面报道此次土地出让的相关细节，并暗示，各项针对竞标单位的限制性条件，似为某美资企业量身定做而设。结果不出所料，截至今天下午四点揭标为止，只有铁狮门一家进标，而出让价亦当然是招标文件所示的底价。

ymernahc在想，去年底打败众多竞争对手，以20,000元/平方米建筑面积摘下D3地块的仁恒，和以12,500元/平方米建筑面积取得D1地块的绿城，读到这新闻后，胜出当天的喜悦所剩有几？当然，土地性质以办公商业为主的F地块，与以住宅为主的D地块，其价值不能直接相比。可是，20000除以7500等于2.67、12500除以12500等于1.67，这两道小学数学题难不倒咱们大人，却不禁让一小部分大人们今晚睡不着觉。

撇开“拟似定向招标”这命题，ymernahc试图从最近的政经形势，分析一下土地出让价天壤之别的背后原因。

土地市场冰火五重天

先谈谈信贷市场。去年底，中央提出“从紧”两字。当大家以为领导不过说说而已时，后续的政策细节却陆续出台，包括2008年四大国资银行的信贷额度维持2007年水平，还有信贷状况从一年一审改为一季一审，充分显示领导严格执行的决心。一时之间，所有银行关闸，滴水不漏。开发商贷款无门，底气不足，投地热情骤降。

再谈谈股市。去年的A股市场有多火爆，不用ymernahc多说，可各位股民有没有算过，自己为各大上市开发商提供了多少买地的弹药？通过定向增发、公开增发等方式，上市开发商们纷纷获得几乎没有成本的庞大资金支持，结果地王频现，面粉贵过面包。入冬，中央突然喊停，不但禁止同类型的增发活动，还停止审批开发商的上市申请，甚至连借壳上市的技术调整活动也列入打击名单。股市套现之门从此关闭。

A股无门，那么就出走海外吧。可是，以为领导想不到这一着的开发商，恐怕不是低估了领导的执行决心，就是高估了出台政策所需的时间。本月11日，ymernahc已经就此进行分析（http://blog.soufun.com/5530509/1623876/articledetail.htm），指出限外政策的最新版本，将“出口转内销”的本土开发商也列入“外资”名单。就是说，本土开发商从境外股市募得的资金入境，也得走挂有“外资”字样的红色通道，简单来说，就是不得其门而入。出走，也没门了。

门一扇一扇的关，开发商们的底气也逐渐见底了。就算没有“拟似定向出让”，本次新江湾城F地块的揭标现场，也注定门庭冷清。底气十足的铁狮门自动当选，实在毫无悬念。

为何非君莫属？

可是，身为外资的铁狮门，在轻易摘牌后，究竟如何支付数额巨大的土地金？有说，上帝关一扇门，会另开一扇窗。绝对无私的上帝如此，比较无私的领导也不例外。ymernahc翻查记录，发现铁狮门于去年取道成都，通过土地拍卖和烂尾楼收购，早已成批入口资金，为今天的摘牌储备了充足有余的人民币。这么说，在限外政策的有效期内，借道政策相对宽松的二、三线城市，似乎是海外资金进口的不二法门。

有媒体朋友问ymernahc，39号文明明规定，土地招拍挂不可对竞标人设定限制性条款，为什么杨浦区要冒天下之大不讳，进行“拟似定向出让”呢？而且，在限外政策的大前提下，却为什么冒出个如假包换的外资来着？ymernahc没有内幕消息，只好理性分析。

杨浦区乃上海人所谓的“上只角”，属于东北面的“死胡同”，而且人均收入偏低，发展困难重重。作为区领导，首先要解决的，就是这发展问题。要发展，就要导入高素质人群，就要创造就业，还要增加税收。参考徐汇区早年因重住轻商的房地产发展模式所带来的长远缺失，杨浦区有必要加大商业地产的元素，发展“楼宇经济”。既然有附近瑞安地产创智天地的成功经验，新江湾城F地块顺理成章地成为她的延伸，发展为大规模的商业地产项目，90万平方米的总量中，有50多万平方米的办公楼、20多万平方米的住宅，余下为商铺。

物以类聚，欲成功引进跨国企业，就得先招来国际知名的开发商。铁狮门的故事是怎么开始的，ymernahc毫无头绪，不过十分肯定的是，为了今天，他们已经做了大量的筹备工作。作为美国纽约洛克菲勒中心的业主，铁狮门有充分的商业地产经验和国际网络，担此提升杨浦区位优势的重大使命，应该绰绰有余。

后记

最后，不得不给新江湾城的推手赞一个。能将“上只角”炒的如此热火朝天，高人也！