知情人士：上海新地王新江湾城F地块是封闭交易

1月23日，在上海杨浦区房屋土地管理局，新江湾城F地块毫无悬念以挂牌底价67.517亿元出让给了美国铁狮门房地产公司(TISHMANSPEYERPARTNERS，以下简称“铁狮门”)。这是上海有史以来出让总价最高的“地王”。

F地块位于上海市中心最后一块能够成片开发的熟地——新江湾城的核心位置，是众多开发商一直垂涎欲滴的黄金地块。然而，铁狮门却在无一竞争对手的情况下，以底价获得了该地块的开发。有知情人士认为，该地块有定向出让嫌疑。

“地王”没有竞价

2007年12月24日，上海新江湾城核心地带F地块公开挂牌出让，这幅包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业的规划用地，占地达26.7万平方米，容积率3.37，总建筑面积90万平方米，挂牌起始价67.517亿元。

　　上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析，如以新加坡仁恒置业2007年11月在附近所拿楼面地价20000元/平方米的新江湾城D3地块作为参照，F地块总价可达180多亿元。再说D3地块是纯住宅用地，而F地块为商业综合体，出让价格应该更高。

然而，事实并非如此。

2008年1月23日，铁狮门旗下的“铁狮门房地产基金”(TISHMANSPEYER GSC PARTNERS LLC)在没有面临一个竞争对手的情况下，竟然以挂牌底价67.517亿元，轻松摘得了新江湾城F地块的开发权。根据资料测算，新江湾城F地块楼面地价仅为7500元/平方米，只有D3地块的37.5%。这令业界人士感叹，同样是挂牌出让，但差距可谓悬殊。

有迹象表明，声称“公开出让”的新江湾城F地块，其过程则“相对封闭”。

在该地块出让前几天，就有知情人士向本报透露，新江湾城F地块专为铁狮门“量身定做”，毫无疑问将“底价中标”，因为此前“有关部门已达成一致意见”。另据消息人士说，铁狮门董事总经理冯凯希2007年8月访问上海时，新江湾城F地块的归属已成定局，“此后的一系列事情，只不过是走走出让程序而已。”

在现场，该地块出让前两小时，上海杨浦区房屋土地管理局门卫声称，局里领导有指示，禁止所有记者进场。16点该地块正式出让。20分钟后，挂牌出让结束，开发商匆匆坐车离开，上海杨浦区房屋土地管理局有关官员没有露面，也没有向在场众多记者发布出让结果。

之前有坊间传言，香港太古集团，李嘉诚旗下的和记黄埔，一家上海本土开发商也有意参与竞拍新江湾城F地块。记者在出让现场看不到这些开发商来往的迹象。

被指“人为设限”

事实上，新江湾城F地块底价出让，这在地块挂牌文件中已埋下伏笔。仲量联行亚太区董事、商业部总监陈立民认为，该文件对竞买人提出了限制性条件，且要求极为苛刻，恐怕世界上没有几家开发商能够达到。

根据2007年国土资源部“39号令”第十一条规定，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。也就是说，将不再会出现人为的限制性条件，投资者只要符合法律、法规规定，都可以参与土地的竞买。

“物业税的改革，关键在计税依据的设置及调整。”中国政法大学民商经济法学院财税金融法研究所副所长施正文博士说，当前，以评税价格作为计税依据是国际上的普遍做法，但是我国的地区差别比较大。他拿北京打比方，即使同在北京，即使只向商业地产征税，“落户在CBD的和落户在密云的商业地产，计税依据怎么定？”施正文表示，要想对商业地产征收物业税，必须具备一个基本的前提，那就是要对全国房源(商业地产)有一个全面的档案造册，并以此为基础，建成一个长期的房屋管理系统，以保证在第一时间内，了解课税房产的房产性质、商业价值以及市场的价格变化等。

部门的利益之争，也成了物业税方案出台的障碍之一。施正文解释，物业税一旦开征，包括物业管理费、土地增值附加、土地使用费等税费项目必然会被整合，这也就意味着，一些与国土资源部、建设部相关的收费项目，会因物业税的开征而宣告终结，除此以外，物业税的收取，主要由省级以下的政府支配，如何平衡、协调中央和地方的利益分配，至今悬而未决。

按照专家的说法，物业税的征收目前只限于商业地产，普通人重点关注的是，开征物业税对目前的高房价能否起到一定的遏制作用。

“房价的上涨，除了成本推动，还与整个国家经济运行的状况和市场的供求矛盾有关，因此，应该说物业税的征收有利于抑制房价，但不等于房价将会因此而下跌。”财政部税收政策研究室研究员孙钢日前对媒体表示，无论是物价还是房价，利用税收的手段，效果不一定好，“比如2005年、2006年国八条出来之后，房价不但没降，反而涨得更快。”所以征收物业税对这部分的抑制将较为明显，但价格是否会下跌，则取决于物业税税基及政府政策执行的力度。