上海新江湾城F地块出让迷雾重重 外界传闻不一

2008年1月的上海，淫雨稍歇，大雾弥漫。众人瞩目的新江湾城f地块（以下简称f地块）的出让也和整座城市一样，笼罩在重重迷雾之中。

这一总建筑面积达90万平方米的新江湾城黄金地块，曾让众多垂涎欲滴的开发商甘心等待。然而好不容易等到上海市房地局“开闸放地”，早先磨刀霍霍的一众人等却出人意料地鲜见于f地块的答疑现场。

究竟是拐点悬疑下的谨慎，还是被过高的限制性“门槛”无情拦在了竞拍大门之外？一时间，坊间众说纷纭，甚至传出f地块早已“内定”的说法。

门槛高立

早前上海城投相关负责人就曾表示，作为新江湾城所推土地中占地面积最大的一幅，ｆ地块引入的开发企业，其自身条件对于日后新江湾城的建设作用重大。

“新江湾城的情况比较特殊，不是有钱就能进去。” 合生创展董事局副主席项斌向本报记者表示，“城投对于开发商的考察与衡量非常细致，因此前几轮入主的也都是大牌。”在正式拿下新江湾城c1地块之前，合生珠江已经对之密切关注多年，多番考察与研究下才拿出了为城投所认可的规划建设方案。

一方面是开发实力与项目经验的高期望、严标准，另一方面则是巨额的地价支出，有业内人士据此指出，政府及城投方面会希望资金实力强大的海外基金与内地企业或是港资巨鳄联合竞投。

或许正是基于如此考虑，此次f地块的挂牌文件上才有了一系列针对竞买人的限制性条件。根据该文件，竞买者需要符合如下颇为苛刻的条件：所开发建设的甲级综合商办项目（非住宅）不小于200万平方米；有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理业绩；有超高层建筑建设业绩；拥有和管理不小于500万平方米商业物业；与500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系；有开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米，获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证……

如此苛刻的竞拍资格标准究竟为何而出，记者联系杨浦区房地局及上海城投，均未获得直接回复。

市场对此的反应则更为直白强烈。“不可思议！”一位开发商在获悉以上条件后如是评论，“万科、金地、合生、绿地，没有一家够格。”可以想见，这些条件不仅将使得有意f地块的国内开发商提早在拿地竞争中早早集体“落马”。即便是众多赫赫有名的港资开发商，如和记黄埔、新鸿基、嘉里建设等，虽然可能符合其中的绝大部分条件，也不得不望而却步。

而7亿元的保证金是这一地块的一大“门槛”。众所周知，即便是在国内已经运作多年的外资企业，几乎所有外资企业在中国大陆境内都难以有如此巨额的人民币资金。而在只有人民币保证金账户的情况下，除非事前早有准备，外资公司很难在短期内做出以巨额人民币支付保证金的财务安排，随后交付的大笔土地款则更是让众多港资公司面对f地块垂涎三尺却只能是“望洋兴叹”。