小商铺竟然卖到近百万元 小面积的标准为何会如此之贵

来自延安的张女士，看中了丈八路与科技路交汇处的一间“期铺”，面积约37平方米的，预计今年8月交房。虽然这个商铺符合大开间、小面积的标准要求，但超过92万元的总价却吓住了她。为什么会这么贵呢?张女士不禁发出疑问。

◆地价高环境好 铺价居高

跟众多商铺投资者一样，张女士

也希望能投资一处“层高尽量高一些，里面的柱子少一些，开间尽可能大一些”的商铺，预计投入资金在50万元左右。

在看了又看，转了又转之后，她看上了一间位于高新区科技路和丈八交汇处的“期铺”，铺子拥有优越的地理位置，开发潜力较大，但2.48万元/平方米的高价，让该商铺的价格几乎和钟楼周边的商铺价格不相上下，令张女士不知进退。

定价为什么会如此之高呢?本刊看商铺顾问分析，高新区的地价目前在西安处于较高水平，开发成本普遍高于其它区域;从周边商业环境和客流量来看，该区域有大小住宅小区近十处，预计未来常住人口将超过5万，而该商铺在一条商业街上，且周边1公里范围内只有这一条商业街;从投资潜力来看，该商铺位于这条商业街的街口，属于临街的商铺;而从商铺结构图看，该商铺5.6米的层高，内部没有影响经营的剪力墙或柱子，这与同区域的其他商铺相比，占有绝对优势。

◆投资回报率适中 前景可观

结构虽好，价格却很高，并且是期房，该商铺是否物有所值?张女士不禁发出了疑问。看商铺顾问认为，铺子值不值，要看其投资回报率。而投资回报率的高低，主要是参考周边同档次商铺的租金。

记者调查发现，目前这一区域的商业配套处于初级阶段，多数住宅小区还在建设中，入住的仅有两个，从已开业的几处小商铺来看，租金都超过了150元/平方米·月，按照最低月租金150元/平方米计算，张女士所看这间商铺的投资回报率在7%左右。

看商铺顾问认为，7%左右的回报率在社区商铺中属于适中水平，从目前周边社区的规模看，这里是一个人口集聚区，社区商业的发展空间很大，而该商铺所在地又是一个商业街，如果商业街定位准确，经过两到三年时间的培育，该商铺的投资前景应该是比较可观的。

◆临街铺价高于内街

经过看商铺顾问的分析后，张女士不但对投资该商铺已心中有底，还对商铺的定价因素起了兴趣。在记者近日接到的众多咨询电话中，也有不少投资新手对商铺价格的决定因素颇感兴趣。

据业内人士介绍，一般情况下，商铺价格的构成包括成本和利润两部分，其中决定利润的因素有：周边的商业环境、客流量、商铺结构三个方面。此外，商铺的定价也与所在小区的档次有关。

地平线机构总经理宋志国说，社区商铺有内街和临街商铺之分，临街商铺的价格往往高于内街商铺，一层商铺的价格又高于其他楼层。

一般情况下，开发商都是以该地区同类物业的价格水平来确定商铺价格，即商铺的价格是以同区域内同类商业物业的价格为定价基础，并做或高或低的调整，业内人士称之为“随行就市法”。

经典派机构总经理朱林认为，“随行就市法”是开发商们普遍利用的商铺定价方式。但这种定价方式往往会你看他、他看你，造成价格虚高，开发商自身利润虽然能得到保障，但投资者的利润空间却大幅缩水，一旦一个区域的价格都普遍偏高，而其商业氛围又达不到相应的程度，就会造成商铺大范围的滞销。

社区商铺投资“小门道”

与纯商业物业不同，社区商业有其自己的价格规律和底线。

英泰行的梁先生说，社区底商分为内街商业和临街商业，前者可以参照同小区的住宅价格，一般会高出住宅价格的30%-50%左右;而后者在参照周边商业租金水平的同时，位置较好的商铺价格，一般会高出同小区住宅价格3倍左右，但最高不应当超过5倍，比如某小区的平均房价是4000元/平方米，其沿街底商的价格如果超过2万元/平方米时，投资就会面临巨大压力，建议谨慎介入。