上海土地交易市场成立大卖场平台 开创新局面

土地交易包括招标、拍卖、挂牌到交易操作等程序，完成一块土地交易要经历13个流程，每一环节都可能影响土地成交的价格。

2008年3月1日，一个公开、透明的土地“大卖场”———上海土地交易市场正式开业，今后上海所有的土地交易都将通过这一平台进行，统一信息发布、统一交易规则、统一运作监管。土地“大卖场”的出现，意味着未来上海的土地交易将在一个统一、公开的操作平台上进行，专家认为，这对规范房地产市场和平抑房价都将发挥积极作用。

数据表明，2007年前三季度，全国70个大中城市土地交易价格累计平均上涨12.8%。在许多一线城市，更是不断诞生“天价地王”，8月份上海的黄浦区163号街坊地块，楼面价地价达到每平米66930元。

专家认为，此次上海市将土地交易活动公开化透明化，从长远看可以控制地价和抑制房价，对房地产开发商囤积土地行为也会产生一定控制作用。

【变化】

交易规则有所更新

上海土地交易市场成立后，已经在3月3日开始启动出让程序，上海房地局第5、6号挂牌公告中的8幅土地，将成为该土地交易市场中进行正式交易的首批地块，5、6号两个公告地块的具体交易时间为2008年3月3日至4月7日。今后上海所有的经营性用地和工业用地等土地交易活动都将通过交易市场这一平台进行，统一信息发布、交易规则和运作监管。

从出让公告内容看，此次土地交易过程和之前几次挂牌公告中的交易流程有了很大变化：全部地块全部集中挂牌，提供市房地局统一的挂牌联系人电话，而全部19个区县房地局成为地位平等的受理窗口。竞买保证金账户由上海房地局统一提供，而不再由各个区县提供等等。

上海一家大型地产企业负责人表示，从流程上来看，对企业来说，整个交易过程是更加方便了。在今后的买地过程中，开发商可以就近领取招标文件，保证金从缴纳给区县房地局转变成集中交付市房地局账户等。该开发商表示，整个交易过程对开发商的工作而言并不会有大的变化。

某业内人士也表示，从交易流程来看，新的交易方式是一个土地出让集权化的过程，可以在一定程度上防止土地交易过程中分散的权力所产生的腐败行为，不过这一模式并不会对土地交易价格产生影响。

【流程】

交易流程更加严密

上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，从流程上来讲，整个交易过程就是将土地交易权力集中化的过程，未来区一级房地局的权力将会被削弱，而将土地交易的权力集中到市一级房地局中，从而有效缩小各个区县房地局的腐败空间。

上海市房地产交易中心相关负责人说，上海土地交易市场所采用的交易流程有两个特色：一是对外充分公开透明。每宗入市交易的操作流程、进度安排、参与方式、注意事项，以及涉及竞买人接触的发放标书、勘察提问、受理申请、实施招拍挂等环节中能公开的信息，都要及时、充分地予以公开，接受社会监督。

二是对内严格实行模块化操作，竞买人工作模块、业务工作模块、配套工作模块、外邀人员工作模块4个模块各管一段、相互制约。根据电脑工作流程，每个模块的工作人员只了解本流程的工作情况，只有本模块的工作权限，工作完成后必须自动流转到下一模块。

而在权力集中的市房地局交易流程中，个人因素也被降低至最小。据悉，土地交易的过程中将严格实行模块化操作，竞买人工作模块、业务工作模块、配套工作模块、外邀人员工作模块4个模块各管一段、相互制约。除了受理竞买申请人的头道工序，其他工序的工作人员都无法看到实际竞买人及其名称信息，看到的只有编号;并且，竞买申请人在不同的阶段，编号也是不同的：在受理环节，竞买申请人得到的是“受理编号”;如果资格审查合格，则得到一个“竞买人资格证书号”;在竞价交易时，证书号又换成了“竞价号牌”。也就是说，整个过程就是不断加密的过程。

举个例子来说：对于评标专家的选择，交易市场信息系统中建立了存有180名专家信息的档案库，需要时由独立机构承担的配套工作部门通过电脑自动点击抽取，屏幕上显示专家编号，而专家的个人信息完全看不到。电脑会自动向这些被抽中的专家发送短信通知，短信中只有时间、地点，没有具体地块与竞买人的信息。即使在正式评标中，竞买人的信息也被屏蔽。因此，想打通专家环节获取土地已经不再可能。

【影响】

地价所受影响有限

上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，从一手土地来说，只是交易环节上发生了变化，而整个土地出让流程没有发生本质性变化，土地依然由地方储备并集中上报并推出上市;而二手地块方面，虽然现在还没有将二手土地纳入集中交易市场，但即使集中交易，由于二手地块的交易属于企业之间的正常交易，并不会因此就出现价格上的变化。

不过，杨红旭也指出，一旦二手地块公开化交易的话，将会有效防止部分企业私下交易贱卖土地的情况发生。

杨红旭指出，实际上，土地价格主要还是由市场预期和供求决定。

相比于住房交易市场中关于价格上涨或者下降还存在着不同争议，全国土地市场却是非常明显地陷入冰冻期。去年年底以来，大量地块以底价成交，全然没有出现动辄价格比底价翻番的情况，这意味着开发商对未来半年到一年时间内房价的心理预期已经发生逆转。