投资商铺的悲喜人生 房产投资独辟蹊径的机遇所在

随着国家对房地产调控政策的出台,面对时下高企的房价,很多有心进行房地产投资的人犹豫了：在国家限制炒房措施不断推出的大背景下,出手投资普通住宅是否风险太大?除了投资住宅商品房,还有没有更好的投资机会?《第一财经日报》记者亦吾、叶国靖的文章透露了房产投资独辟蹊径的机遇所在。

投资商铺的悲喜人生自清末民初以来,广州人的经商意识已十分浓厚,“一铺养三代”这句俗话更成为广州人日常生活中耳熟能详的经验之谈。土生土长的张先生,就是一个对商铺投资始终怀有浓厚兴趣的小私营业主。长相敦厚的张先生,目前从事装修生意。他出生在一个工人家庭,家境普通,大专毕业后就开始跟着亲戚做小生意,“最辛苦的时候,常常想以后要是能像租铺给我们的那个小业主一样,每月过来收几万块的月租然后就喝茶逛街去,该是多么幸福的生活”。或许正是这种对比,使张先生在事业有起色后,逐渐向“包租公”的角色转变。上个世纪90年代初,张先生的父母在临退休前,终于由单位分了一套在天河六运一路的三室一厅房改房。由于他们的房改评分较低,因此分到的房子正对马路的一楼,周边噪音很大。而比张先生父母职位高的同事,选择的都是小区里面最安静的中层单元。10年后,因这套房子邻近广州著名购物中心天河城及地铁站,周边日益繁华,开始有一些外贸成衣店来洽谈租用事宜。此时张先生已经储蓄了足够的首期,在番禺买了套房将父母接过去居住。这套旧房子被张先生改造为临街商铺出租,月租金伴随着周边商业气氛的浓厚而日渐上涨,从数千元涨到过万元。2002年前后,有关部门鉴于六运小区内商用物业不断增多的现状,允许部分临街铺面办理“住改商”手续,当时张先生凭着自己的灵敏嗅觉第一时间办妥了手续,将这个100平方米的物业转为商铺。由于他的先见之明,使商铺避过了广州从2004年开始实施的住宅禁商令而导致的小区商业萧条期。截至2007年底,这个商铺的月租已经上涨至近5万元,曾经有客户开价1000万元购买,但张先生都没有答应。而张先生父母的同事所分的房改房,由于无法转为商铺,目前类似面积的单元售价约70余万,月租仅3000元。“我发现投资商铺的利润其实比住宅更高,选中潜力地段,是投资商铺成功的第一步。”张先生说。2003年,已经小有积蓄并尝到投资商铺甜头的张先生又购买了两个商场铺,它们位于日后闻名广州的问题商场———康王商业城。说起这次投资张先生至今依然十分感慨。他表示,当时以为自己已经很有商铺投资的经验。该商业城位于上下九商业街附近,有地铁直通,号称“全国首创环球旅游式主题商城”、“东南亚最大地铁商业步行街”等。张先生还听说商业城有“政府股份”,就判断肯定不会有问题,于是头脑发热以约2万元/平方米的价格买入了两个小型铺位。结果后来开发商延期一年多才交楼,并改变规划设计,加上整个商场都是小铺位,没有旗舰店进驻,招租不理想。张先生一度非常担心自己的铺位将烂尾,40多万元就会打水漂。

商场开业后,很长一段时间铺位没有租出去,但是他依然要每月交纳不菲的管理费。“后来自己总结教训,商场铺不比街铺,一定要有很明确的规划,有号召力强的商家进驻,而且开发商不能把铺卖散,统一经营才能做好。”在2003年同期,张先生还曾介入过另一地铁物业地王广场。当时他想给父母找点消遣,于是签下5年长租约,租下了两个小铺位让他们卖成衣。结果这个地铁物业虽然与著名的青少年消费区“流行前线”只有一墙之隔,但因人气全部被“流行前线”分流掉,足足守了3年才开始有起色。2007年,张先生将铺位转租,获得了5万元的转手费。“这笔投资等于是只打了一个平手。没亏钱也没赚多少。它教育了我另一个选铺的道理：邻近的旺场商铺只会分流你的客源,并不能带来更多客源。”在康王商业城的铺位空置一年多才找到租客,而且计算过年租金回报率只有不到4%之后,以及终于从地王广场的租赁中脱身后,张先生迅速把投资重心重新放回到临街铺位。几经寻觅,2005年张先生在六榕寺附近买下了一个只有30多平方米的小街铺。“买这个商铺的考虑是六榕寺不会搬迁,而且由于是珍贵文化遗产,周边环境会越来越好,随着广州知名度增加,游客也会越来越多。附近有很旺的香烛、佛教用品一条街,很多人过来拜神都会在这里消费。而且广州人喜欢在家里摆吉祥用品挡煞气,客源有保证,自然租户也稳定,由于铺位不多,租金总会水涨船高的。”目前张先生的六榕路铺位租金比三年前上涨了20%左右,商铺市价则涨了近50%。此外,张先生还在一些大型的小区周边买了100平方米左右的饮食铺位,其中2004年买的龙口西商铺租金及价格都有40%以上的升幅。“因为就我的个人感觉,这些高档社区住的都是年轻人,喜欢外出吃饭。如果买能够做饮食的铺位,虽然比其他铺位的价格贵一点,但是租客容易找,又因为有别的店铺没有的优势门槛,叫价也可以高一点。”最后,张先生在总结自己的投资经验时,特别强调了投资前要做好市场调查,不能想当然。“投资商铺比投资住宅风险大,因为资金需求大,铺如果选不好,就算折价也不容易租出去,不像住宅那么容易找到租客。”“买铺一定要看地段,也就是交通和附近的商业氛围;其次是看经营用途;三看有效客源。买商场铺要看规划、开发商经营能力、旗舰店,要有耐心‘守热’商场。说白了,就是把自己看作租铺的客人,从他们的角度出发去考虑这个铺的经营前景如何,愿意为它出多少租金。然后自己再拿这个租金来对比总价来算一下,一般达到7%就是很值得投资的商铺了。”张先生说。老厂房投资：一场充满创意的商业机遇与住宅市场遭遇宏观调控而“突然冷却”不同,上海的工业房地产市场却是另一番景象。粗糙的墙壁、生锈的机器、高大的屋顶……把这些老旧的工业厂房资源“翻新改造”,再建设成文化创意园,本身就是一个独特和奇妙的创意。没有人想到,当初因避免高污染而大量迁出上海市区的企业遗留老厂房,如今诱发出一场充满创意的商业机遇。这些天,上海晋商会副会长、融创投资公司总经理贾波很开心,他把上海长宁区一家关闭多年的老纺织厂通过创意产业包装推向了租赁市场。这个名为“法华525”的禅文化创意园区,其业主为上海长宁区国资委直属企业上海万宏工业投资(集团)有限公司(下称“万宏集团”)。万宏集团负责人表示,这块地原来是一家关闭停产的纺织厂,因为厂房陈旧,一直以低价出租给私营小企业。“半年多的辛苦没有白费!厂房是很旧,越旧越是宝啊!”在竞标中胜出的融创投资公司营销总监陈红毫不掩饰其兴奋,“2007年的最后几天里,市中心法华镇路525号的里弄老厂区内特别热闹,这个厂区的项目整体出租签约仪式就在这几天签约,四五家开发公司半年来对这个厂区承租权的激烈争夺终于有了结果。”陈红说,“这个紧夹在上海交通大学校区和居民区之间的不足1万平方米的老旧厂区,经过几十年的不断加建,显得逼仄凌乱。就是这样的一个地方,却成了各大投资开发机构眼中的香饽饽。就是这几幢并不起眼,甚至可以说是破旧的厂房,我们拿下了,租金回报率要高出原来很多。”“年老色衰”的老厂房通过保护性改造、功能置换和再利用,焕发了新的生命力。即使是闲置厂房,一旦注入地产新概念,瞬间就从“灰姑娘”成为“白雪公主”。“在上海、北京、杭州等大城市摩天大楼的夹缝里,偶尔可以看到紧闭大门的工厂、废弃的旧仓库。”易居(中国)投资控股有限公司市场分析师叶颖认为,在破旧的外表之下,里面却可能别有洞天：或夸张或精致的油画,或粗犷或唯美的雕塑,还有那些旁若无人,潜心创作的艺术家。这里是艺术家积聚和创业的乐园,艺术的激情在恣意挥洒,创意的鲜花在绚烂开放。在国外,这样的产业被称为创意产业。来自上海招商网一份对500个工业厂房需求客户的采样报告显示,上海的闵行和浦东分别以20%与19%的需求比处于领先地位。

仲量联行的报告显示,无论是出于降低劳动力成本或是为了靠近供货商及零部件生产商,还是为了占领国内巨大的消费市场,全球众多的制造型企业都在加紧或已考虑在中国建立生产基地,或是扩大现有生产设施。记者了解到,目前我国法定的土地分类标准有两个,分别是国土资源部2001年发布的《土地分类》(国土资发[2001]255号)和建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB137-90),两者都是以使用的主要用途对土地进行分类。按照上述两个土地分类标准：工业地产是住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地,工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等。其中,工业用地中企业的生产和经营性用地为典型的工业用地,而仓储用地、港口码头用地、公共基础设施用地、水利设施用地等则视为特殊的工业用地。上海市中心腹地、苏州河南岸的莫干山路50号,和“法华525”的禅文化创意园区存在某种相似性,同样是一群高大的老厂房,包括原来的棉纺厂、毛纺厂等。按原来的城市规划,这些厂房要拆除,建高层住宅楼。许多艺术家看中这里宽敞的空间和低廉的租金,租来做工作室和艺术作坊。人越聚越多,有英国、法国、意大利、瑞士、以色列、加拿大、挪威等多个国家和我国香港地区,以及来自内地十多个省市的60余个艺术家画廊,形成了人气很旺的艺术家天地。原来要拆迁厂房的计划,也由于艺术家的不断请求而停滞下来。艺术家的入驻,营造了苏州河沿岸浓厚的文化气息,形成了新的文化创意产业。潘祥胜指出：“租金高企只是行业的个别现象,其中也有夸大的成分。据我们所知,经营亏损、出租率达不到盈亏平衡的项目也有很多。拿地成本越来越高、改建投资过大,造成资金回收期拉长,这个行业的风险越来越大了。”位于卢湾区的建国中路八号桥时尚设计产业谷等一批老工业建筑与创意产业结合的园区,吸引了众多国内外著名的创意产业机构进驻。运营该项目的一位内部人士告诉记者,上海市创意产业园这一两年的租金攀升得很快,中心城区的创意园区普遍达到每平方米每天四五元,个别的甚至超过每平方米每天八元,租金价格超过同等地段的甲A级写字楼。据有关统计数据显示,近年来上海甲级办公楼平均租金每年上升15%左右。较高的租金为许多中小创意企业的起步和发展带来了制约。据调查显示,入驻创意园区的企业大多为集聚了相对较多创意类人才的民营企业和私营企业,它们在市场经济中由于“船小好掉头”以及自身较强的创造力而获得长足的发展。但是,“船小”既是优势也是劣势,刚起步的创意企业面对区域内漂亮的写字楼和高昂的租金往往望而却步。于是用旧厂房改造而成的创意园区,以其低廉的租金成为这些创意企业积蓄发展力量的优质选择。