小型开发商商业投资之道 商铺多由销售改为出租自营

与上市房企坐拥资本市场融资平台，可以为商业地产提供长期运作资金不同，目前广州市场上有不少小型开发商，虽然前几年的销售累积了不少现金流，但是由于地价上涨，以及开发门槛提高，他们要么只能开发完手头的物体就退出一线市场，介入二线城市，要么就必须由地产开发商向运营商转型以获得更长远发展。

当中，百嘉信集团和中怡集团就是其中转型的代表。近期将在CBD珠江新城开发该区域首个百货类购物中心的百嘉信集团，成立于1994年，过去一直是在广州的中心地区如海珠、天河开发中小型精品楼盘。2006年该集团收购的珠江新城项目太阳城广场项目，除了获得数万平方米的住宅面积，也获得了4.5万平方米的商业面积。经过市场调研，该集团将这个商业项目定位为珠江新城第一个百货类的购物中心，并拟将目标消费群瞄准广州家庭年收入在35万元以上的人群。而且一反以往将商铺全部销售的惯例，拟全部留做出租自营。

根据该集团高层透露，该购物中心的商业面积约8.7万平方米，每层的面积约1万平方米，带车位1200个。预计连地价总投资达10亿元，主要以集团内部资金拨付。

目前，该公司已经挖来曾经为天河城广场及广百中怡店操盘的策划人作为操盘手，负责前期招商事宜。计划引入外资百货作为主力店，而且以一、二线的零售品牌、餐饮、影院为辅。目前在洽谈的主力店拟租赁面积超过2万平方米，其余约有3.2万平方米留给品牌店，1.3万平方米留给餐饮业，1.6万平方米留给超市。预计未来的投资回报率可能超越普通类型的住宅开发。毕竟目前如限价房之类的利润率最高已经不超过15%，最低甚至可能达到8%。

另一家转向百货业的中怡集团也是以开发市中心豪宅为强项，但是在激烈的市场竞争中又不愿退而介入到并不熟悉的郊区市场，于是将名下的流动资金投入手头最后一块位于广州天河大型商圈体育西路的开发。这个就是天河中怡广百百货的前身。据该公司介绍，连地价其总投资达6亿元，建筑面积约6万平方米，地下层联通地铁站，在洽谈过程中，包括广百百货、天河城百货、吉之岛、铜锣湾，甚至王府井等都曾经有过签约意向，最终由广百百货签下其中约5万平方米的面积。根据广百的报表显示，该商场每年的租金约9000万元。不过在2007年上半年已经实现2.7亿元的销售额。而广发证券调研认为该商场预计2008年可以获得8亿元的销售额。

而对中怡集团来说，该商场仅租给广百的部分年租金已超过总投资额15%，而且地下停车场的收入另计。相比日渐激烈的住宅市场，转型商业更类似让它养了一直能下金蛋的母鸡。另外还有一个中型开发商绿景地产的转型也类似中怡集团，其报表显示，它于2007年开业的天誉威斯汀酒店，目前号称广州单房产出比最高的酒店，自去年5月至今标准房平均价1200元人民币，入住率逾70%。按此计算,酒店年收入至少逾1.38亿元，而其总投资金额未超过9亿元。

综上所述，可以发现，这些转型的中小型开发商大多具有以豪宅开发为主，现金流健康，但是又遇到拓展瓶颈，而且手中刚好拥有市中心商业地块等特点。他们的收租物业大多以单盘为主，由于无法像上市公司一样形成优势，因此大多以高端商业为主。

中怡集团、绿景地产的示范效应在前，百嘉信的追随于后，现金流健康的中小型地产开发商很可能将在目前的地产调整期走出一条独辟蹊径的转型路。