牛人的多年投资行业经验

记得几年前，笔者跟熟人说起自己在做房地产，总会被问及住宅行情，此时总是推心置腹地解释，住宅仅仅是房地产中一类，我从事的写字楼、商铺一类的商业物业才是房地产的主流行业。时至今日，“商铺是金”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者。然而，由于缺乏专业指导和对市场的盲从，在商铺投资方面普遍存在很大的失误，给投资人带来较大的潜在风险。借助多年的行业经验，笔者在此谈谈一些心得，希望对大家的投资有所帮助。

一. 如何评估商铺物业的价值

经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家，也不在发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小的研究，答案就在我们自己的手中。

商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。假设我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，首先应当去了解的是周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次（平均单件价格）、每周的出货量、顾客的种类等等情况，一般而言，场地成本占其总成本的1/5～1/4。比如对于一个10平方米的服装铺，平均单件价格为100元，每周出货约30件，那么每日的营业额为430元，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为36元每平方米每天，按照1/5的场地成本，8年的物业投资回报期计算，净售价应当为21,024元/平方米，我们这里没有考虑税收、空租、佣金等因素。以上是个例子，对于餐饮、美容等各种行业，都有不同的计算方法，大家可以请教专家，也可以自己去了解。所以我们只要知道该地区每平方米的平均营业额，就不难推算出合理的商铺投资价格。

当然，刚才的算法是静态的，适于于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量，存在较多不确定因素。在这样一个短小的篇幅，不能尽言详细的方法，但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新地区的建设周期，毕竟消费模式不会有大的差距。

现在我们知道了，评估商铺的价格，也不能简单说是该地区住宅售价的多少倍，即便是同样地区的商铺，可能因为适用于不同的经营种类，就导致价值的迥异。希望这个方法不但对投资者，对一些初发展商铺物业的业者也有启迪。

二. 什么是好的商铺物业

好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。在这个意义上，位于淮海中路以及南京西路一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺：无论经营餐饮、服装或者其他行业都可以，商业街带来天然的人流量，甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……，事实上，这些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资，能够进入市场流通的少之又少。我们应当清醒地意识到这个问题，能够在市场以出售形式换现的商铺已经属于第二流的品种，投资的时候才应当慎之又慎。