陈立民：未来几年的商用物业需求会比今天更加庞大

3月18日下午，由房地产门户搜房网主办的2008长三角商用物业投资趋势论坛暨《2008长三角商用物业投资指南》发布会，在浦东陆家嘴国家开发银行大厦5楼多功能厅举行。本届论坛有五大国际房产代理商代表、知名商用物业开发商、运营管理机构代表和行业领导、著名专家、主流媒体等业界人士以及品牌商家代表、商用物业专业投资者等共计150人参加出席。

仲量联行董事、写字楼领域专家 陈立民精彩演讲

陈立民：说到办公楼，我真的要夸一下自己，我是上海办公楼仅存的其中一个。下面我们看一下图表，首先看一下十几年前的地图，办公楼的市场分布跟现在不一样，今天我们所看到的市场当年是不存在的，大概是90年代初，当时，办公楼几乎都在虹桥，从市中心到虹桥机场三个小时的时间，所以虹桥办公楼集聚而生。

在经过很多年的发展，上海的办公楼已经基本上形成了一个所谓核心区，核心区我们曾经在不同的媒体上报道过，如果以前没有留意过的朋友，我可以在这里陈述一下，图上所示的两块是我们仲量联行认为的核心商务区，在这个商务区形成以后，它再往外扩散，它的未来发展是怎么样的，一个是陆家嘴扩张核心区，往东、往南的方向，黄浦区那一代，有外滩的整治工程，有延安路隧道的亚洲第一湾，还有一些地块大家还没有留意到的，如果你在外滩中间往下看的话，你会看到非常的清楚，有两个地块非常大，我估计今年黄埔区会推出，这两块地估计会成为另外两块地王，正朝着黄浦江，地点在中山东一路略为南一点点。

图上所示，有数字的，就是未来的办公楼，我说的都是甲级办公楼，未来甲级办公楼集中的地方，东面在陆家嘴，尤其是北岸有一个新的项目。另外一个集中的地方，就是南京西路，那里有很多甲级办公楼和商场都聚集在这个地方，所以城市未来发展中心地带最新的一些项目就是在这两块，一个是陆家嘴，一个是在南京西路西端。今年在陆家嘴会有66万平方米出来，浦西有18万平方米出来。过去八年平均每年吸纳量是40万平方米，而浦东陆家嘴一个地方就有66万平方米出来，所以，浦东持平，因为浦西土地不够用，土地价格上升。

看完这些地图，我们再看看城市外围有什么样的发展，在中心十公里以外的，我们看到有很多商业园区，为什么会出现这些商业园区呢？原因很简单，城市中心的租金越来越贵，大概是2块多美金/平方米，这个地方不是每一个租户都会承受的起的，他们都要往外围发展，对于人均增值部分比较高的，就会留在市中心黄金地段，人均增值小一点的，基本上就都往外围去了，但是有地铁贯通。

值得我们关心的就是图上中间的数字，最近全市空置率浦东是0.8%，浦西是1.9%。具体的例子我们就跳过，我只跟大家讲讲未来租金的走势。我们在目前的市场上空置率是1.6%，但是大家看一下，未来两年会达到6.3%，在2011年或者是2012年会超过10%。浦西空置率还是保持比较低的，1.9%，的都是在5%之内的；再来看一下浦东今年是13.5%，所以很明显的，今年的租金就会下调，现在平均是8.8元/平方米每天，未来平均会达到10.3元/平方米每天。讲过这些数据以后，我给大家做一个结论，目前上海的办公楼市的确是非常之火爆的，要找房子很难，但是今年的下半年开始，在浦东很好找，大家可以去砍价钱，不妨一试，选择比较多。但是浦西还是很紧张的，如果你想在浦东找到大一点的房子，第一个找不到，第二个是价钱没的谈。但是，未来几年这个市场会逐渐放松，对于租户来讲是比较好谈的。举个例子，这几年金融业需求非常大，已经成交包括渣打银行、汇丰银行，未来我们手上受委托的，很多要求1万甚至是2万、3万的概念，所以太多的办公楼，其实都是消化步调的。

那对于乙级办公楼大家会说它值不值得投资？我在很多场合都讲过散卖的办公楼千万不要买。但是最近我发现，在川沙、南桥、闵行，这些地方的办公楼都卖的非常好，而且价格都在1万5到2万6之间散卖的，需求都是在150-200平方米之间，有自住的也有投资的客户，为什么有这种需求呢？刚才华伟博士也讲过，我们中国的经济在面临转型的情况，以往美国是消费大国，中国是制造大国，现在美国经济已经衰退，下一个消费大国将是中国，我们不仅消化自己的产品，也会消化国外进来的产品，目的地都是中国内地销售，产生的需求很不一样，一方面，我们本土的制造商都需要办公楼，需要零售和出口的窗口。第二个方面，国外的商家他们也需要在中国当地设立办公室，设立它的窗口销售它的产品，所以我相信在这个形势下，未来的商业物业需求会比今天更加庞大，刚才我说的需求都是一些跨国企业，他们需要甲级办公楼，未来需要乙级办公楼的是本地企业、贸易商、本土品牌代理商等等这些企业，在座有兴趣投资商业物业的多留意这一块。谢谢。