姜新国：投资潜力巨大 商用物业正在由低谷走向高潮

3月18日下午，由房地产门户搜房网主办的2008长三角商用物业投资趋势论坛暨《2008长三角商用物业投资指南》发布会，在浦东陆家嘴国家开发银行大厦5楼多功能厅举行。本届论坛有五大国际房产代理商代表、知名商用物业开发商、运营管理机构代表和行业领导、著名专家、主流媒体等业界人士以及品牌商家代表、商用物业专业投资者等共计150人参加出席。、

清华大学继续教育学院商业地产主讲 姜新国教授精彩演讲

姜新国：首先感谢搜房网给我这个机会跟大家有机会交流。搜房网这次点了一个非常好的题目，搜房网对于地产的脉搏的把握非常好，显示了王者的地位和风范。这几年长三角地产走过了四个过程，要求我们长三角商业地产这两年的态势做一些阐述，部分的开发商、城市商业地产量需求大，技术不成熟，有些策划也好、设计也好，开发商也好，他不成熟，产品卖不出去，所以他觉得很郁闷没有赚到钱。

第二个部分是城市，从02年到03年下半年到04年出来以后，大家对此进行了重试，我把商业地产的经验归纳四句话：经营最大化、资产优质化、项目品牌化、操作系统化，我在各地做项目也宣传，在上课的时候，也这样跟我的学生讲，这种意识在市场里面普遍传播开来，大家对商业地产有了一种新的认识。大家首先要找位，现在大家接触的大小开发机构，大家都有这样的意愿，这是商业地产发展的必要条件。

发展到目前的阶段来看，商业地产开发，市场的背景变化，住宅市场和商业地产的市场它走过了不同的两个过程，对于商业地产来说，它从低走向高潮，对于住宅市场来说，从顶部开始寻求方向，究竟是向下还是向上还是寻找平衡，它是在寻找方向的过程当中。既然在这样的过程当中，我个人感觉，住宅有点高处不胜寒。对于商业地产来说，它的比价效应，住宅上涨太快，商业地产的价值它不动，有一种联动的效应。我想在这种比价效应之下，商业地产的投资价值大大提高，形成了一个信号。处在这样一个王者归来的时期，我想，我们从市场两个方面提一些建议，第一个给开发商提建议，我建议你们持有一些商业、物业，具体讲起来有很多的好处，归纳起来就两点好处：第一个，它能改变你企业的经营结构，把产业、性能开发企业变成一个资本运作型的，或者是资产经营型的企业，什么叫产品的开发企业？土地就是原料，造房子就卖掉。商业地产的运作是非常理性的，它是以商业利润为前提，以租金为基准，然后来表现它的房价，所以它是很理性的。如果你能持有一些商业物业，能改变你企业的一种经营结构，你会变成一个资产经营的企业，必要的时候，你企业需要资金的时候，优质的商业物业，我们现在造的一般的商业物业都是空的，如果没有进行运营价值没有办法体现，商业物业又是一个特殊的情况，持有、运用了，它的价值体现了，这个时候你再去变现，这样可以救你企业的命，我观察了一下世界老牌的或者是百年企业，或者是大规模的百年企业，他们都是持有商业物业的。另外，它可以平衡你收入和税收的关系，通过商用物业，使你的利润不变，巨额的纳税可以逐渐的小一些。这是第二点建议。第三点建议，做一些优质的商用物业，可以实现无土开发，现在土地比较的紧张，你真正做好一个商用物业，有可能你做一个项目顶两个项目，或者是三个项目，这是我给开发商提一些建议。

下面给商业提一些意见。在经济的影响下，我们可以把这些不利的影响变成好影响，在这些好的的因素下，长三角的商业地产更有它的投资价值。我具体的就不展开说明了，我就说这些，谢谢大家。