观点：上海商铺均价下跌不只是降价而是贱卖

数据显示，全市商铺的平均价格只有10736元/平方米。商业网点办公室的调查显示，全市社区商铺(租金最低的商铺等级)的平均租价是5.71元/平方米/天(90—110平方米)，全年租金达到2000多元/平方米。

与此同时，全市商品住宅的平均价格8253元/平方米，全市住宅的年租金回报普遍在3%，有些比例则更低。

将住宅的租金回报和商铺相比，上海的商铺价格明显被低估，上海的商铺贱卖了!溯及商铺贱卖的原因，税收固然是一个重要的因素。(由于严格按照30—60%土地增殖税、20%个人所得税以及5.5%营业税征税，商铺的出售收益率明显低于住宅，因此多数买铺人只是冲着商铺稳定增长的租金回报买铺。)

但更重要的因素是商业地产开发商拿不出令人信服的证据，说明商铺的租金回报不但可观，而且可以持续稳定地获得。

早年开发商还被允许通过售后包租，将房价部分返租给买铺人，以较高的稳定租金收益吸引投资人买铺。但是自从建设部严令禁止售后包租，开发商卖铺迅速失去了议价能力。任售楼处的投资顾问说得花好稻好，买铺人就是不心动，铺价自然也卖不贵。

铺子真地那么难卖吗?

当然不是。无论是股票，还是债券，或者是保险，任何一件投资商品最初被投资者看重的就是它的现金流。当现金流不能被确定，当投资者必须要冒更多投资风险，商铺价格自然是卖不高的。这几乎是所有金融衍生品普遍存在的特性。

商铺也不例外。它的现金流就是租金，租金未知，投资者需要承担更多的风险，开发商又怎么可能卖出高价钱?

怎样才能让商铺不贱卖?答案只有一个——经营。

如果是恒隆广场愿意出售，我敢打赌，即使均价卖到40万一平方米乃至更高也依然有市场;大宁国际购物中心也一样，即使卖到七八万一平米(比周边住宅高出4倍)，也一定不愁买家。

原因是什么?旺盛的人气，稳定增长的租金收益，可以看得到的升值前景。(相比股票、基金，商铺显然更适合用来投资养老)

相比之下，一个看不到可观租金收益的商铺，不但卖起来难度大，而且也肯定卖不出好价钱。所以开发商一定要介入经营，让投资者看到商铺的租金收益。

即使资金不足，也可以考虑以半卖半租或者分期开发，让准备投资商铺的投资者看到商铺可观的租金收益，使他们产生高价购买的想法。而后向投资者销售位置差的边缘商铺，保留位置佳的核心商铺，这样可以使项目的投资回报达到最高的水平。

只是有些开发商对自己的经营管理能力似乎很没自信，所以希望早点把商铺出手，宁愿价格低一点卖出去也可以。可问题是你对你自己的产品都没信心，那又有谁会对投资你的商铺感兴趣呢?