商用物业市场没有出现拐点 仍保持相对稳定的局面

2008年，和住宅市场一片拐点论不同，商用物业市场一直保持一个相对稳定的局面。

尤其是上海的写字楼市场，从06年起一直保持一个供不应求的局面。据了解，上海目前写字楼平均租金已经达到了8.8元/平方米/天，这一数据较之三年前已经上涨了超过50%。

而搜房上海写字楼网监控的数据显示，今年1、2月份，全市共成交写字楼约30余万平方米，较去年上涨了超过50%，同时成交量超过了23万平方米，较去年同期增加了超过14%。成交均价也有所上升。应该说，第一季度，供不应求的局面将有所改善。

新增供应量方面，第一季度的主要供应量集中在普陀区。达9万多平方米。而同时，成交量上，由于普陀区中环现代大厦、锦海大厦等办公楼的大面积成交及整幢收购，使得其区域成交量也占了第一季度上海办公楼前列位置。

从后市情况来看，2008年上海将有80余万平方米新增写字楼投入市场，而前几年的市场吸纳量一般在40万平方米，因此供不应求的局面将得到进一步改善。供应量主要集中在陆家嘴地区和市中心区域。由于浦东，特别是陆家嘴预计将在未来有66万平方米的集中供应，因此东满西缺的局面将是整个2008写字楼的写照。

由此预计，浦东的写字楼租金增加将放慢，空置率维持甚至提高。而浦西的写字楼由于需求大供应少，租金将继续上升，而空置率在08年末将保持在1%-2%左右。

和写字楼市场相反，进入08年第一季度，上海商铺市场出现供过于求的局面。据不完全统计，目前上海在售新建商铺存量约400万平方米。07年商铺市场吸纳量为200万平方米左右，而08年新增商铺供应量又将在200万平方米。到2008年年底，可能市场商铺存量依然保持在400万平方米左右。

今年第一季度1-2月，上海商业营业用房投资为22.86亿元，同比增长39.1%。以往保持增长的商品住宅投资则在前两月完成122.58亿元，还同比下降了2%。而有关权威机构数据显示，2008年1至2月，上海市场推出34.8万平方米商铺，同期成交量约23.7万平方米，供求比为1∶0.68。一切数据表明，商铺的供求情况并不乐观。

同样，从第一季度的成交趋势也可以看出整个08年商业地产的市场走向。

首先，市场目光从社区商铺转向专业市场。例如，搜房上海商铺网日成交监控可以看出。1、2月份市场看中和成交量比较高的是宝山长江国际贸易中心，而之前市场看好的社区零售商铺和沿街商铺，虽然依然销售势头不错，却远远比不上大型的购物中心。尤其是面积较大的商贸中心的底层商铺成交投资者关注的热点。

其次，成交趋势边缘化。汉宇地产统计，2008年1月全市共新增各类零售物业28.9411万平方米，其中郊区新增各类零售物业25.7189万平方米，占总供应量的88.8%，比去年同期大幅提升了48%。虽然有部分专家一再建议投资商铺不要郊区化，但是奉贤、南汇、金山成为商铺成交主力区域成为不争的事实。而宝山的国际商贸中心、浦东三林世博家园沿街商铺等成交火爆的事实再次证明了商铺整体成交趋势边缘化的趋势。

从各种迹象表明，目前无论是上海的写字楼市场还是商业地产市场都存在着一个结构化的调整阶段，而这些调整过程将在整个2008年中不断进行和整合。