杨浦区空军江湾机场留用土地出让 均价每亩仅8万

近年来，越来越多的开发商开始感叹拿地的不易。日前，记者在上海房地资源网站上看到两张上海市国有土地使用权协议出让地块公示，两幅位于杨浦区空军江湾机场留用土地分别以每亩70000多元和每亩90000多元的低价协议出让给两公司。

每亩地价不到10万

上海房地资源管理局的官方网站上日前挂出了两个《上海市国有土地使用权协议出让地块公示》的公告，协议出让两幅位于杨浦区空军江湾机场留用土地。

其中，杨浦区空军江湾机场留用土地24-1、24-2、24-3、24-4号地块占地面积为2.154万平方米，地块性质为商业、办公、居住用地，24-1和24-3地块的容积率不大于2.5，24-2地块不大于2.6，24-4地块不大于2.7，换句话说，总建筑面积基本在5.385-5.8158万平方米之间。此次，该幅地块以313.5万元的价格出让，用地意向者为上海君庭置业有限公司，计算下来，每亩地价仅为97077元。

另外一幅协议出让土地是杨浦区空军江湾机场留用土地24-8、24-9、24-10号地块，占地面积3.74496万平方米，地块性质为商业办公用地，其中，24-8、24-9地块的容积率不大于3.4，24-10地块则不大于4.0，粗略计算，总建筑面积基本在12.732864-14.97984万平方米之间。该幅地块的用地意向者是上海胜境置业有限公司，出让价格411.179万元，照此估算，每亩地价约为73233元。

从地块号看来，这两幅地块应属相邻地块。

买主之一为瑞安房产

据了解，其中一幅地块的受让者是上海君庭置业有限公司，该公司原是由宝钢集团旗下的上海宝钢经营开发总公司持有60%股权的房地产公司。2007年底，上海宝钢经营开发总公司在上海联合产权交易所挂牌打包转让旗下29家子公司资产或股权，价格高达45亿元，还特意指明，受让人举牌必须同时受让这29个项目，其中就包括了君庭置业的60%股权。因此，这次协议受让空军江湾机场留用土地24-1、24-2、24-3、24-4号地块的君庭置业究竟是何背景，目前难下判断。

另外一幅土地的用地意向者——上海胜境置业有限公司早于2006年11月29日就被香港上市公司瑞安房地产(0272.HK)收购。当时，瑞安房地产宣布，以3.19亿元人民币的代价收购上海胜境置业有限公司全部股权，以取得杨浦区一地块。除收购资金外，瑞安还将支付胜境拖欠空军的大约2.63亿元的土地款。据悉，胜境置业拥有的这幅杨浦淞沪路700号土地，又叫新江湾城3坊1丘24号地块A，“可建地上楼面面积合共约为13.74万平方米，将发展成办公楼及商用房产项目”。而这次，胜境置业获得的杨浦区空军江湾机场留用土地24-8、24-9、24-10号地块同样是商业办公用地?熏 总建筑面积在12.732864-14.97984万平方米之间，13.74万平方米的地上建筑面积正好符合这一区间。因此，这次协议出让的杨浦区空军江湾机场留用土地24-8、24-9、24-10号地块极有可能就是瑞安在一年多以前宣布收购的淞沪路700号地块。

或位于新江湾城之外

虽然，这次杨浦区两幅地块协议出让的内容及背景无从知晓，地块的四至范围也完全没有提及，但是，就瑞安房地产之前宣布收购的淞沪路700号地块而言，该地块位于三门路以北、闸殷路以西的位置，南面靠近上海财经大学和江湾体育场，新江湾城位于其北面。在当年的公告中，瑞安也表示，淞沪路700号地块接邻其开发的创智坊北部，通过收购，瑞安可以将创智坊向北扩容。这次协议出让的地块应是两幅相邻地块，由此判断，这两幅地块的位置应该是处于新江湾城范围以外。

众所周知，协议出让用地价格偏低，但往往蕴含着隐性成本，例如动拆迁问题。瑞安在一年多以前收购淞沪路700号地块付出的总代价达到5.82亿元，如果加上这次协议出让公示的价格411.179万元，那么瑞安获得该幅土地的总价约为5.86亿元。按照占地面积3.74496万平方米来计算，每亩地价约为1043.7万元;按照12.732864-14.97984万平方米之间的总建筑面积来计算，楼板价大约在3912-4602元/平方米，远低于正常水平。

值得一提的是，这两年来，瑞安已经多次通过协议方式拿地。去年2月，瑞安就通过协议出让形式获得卢湾区太平桥地区(新天地)两幅地块;今年1月，瑞安旗下的非全资附属公司上海杨浦中央社区发展有限公司也以协议方式获得杨浦区中央社区5-5、5-7、5-8地块土地使用权，楼板价仅5850元/平方米。

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近几年来，新江湾城已经成为上海地价疯狂飙高的“领头羊”。

2005年1月，珠江投资以5600元/平方米的楼板价获取新江湾城C1地块;

2006年11月，华润置地以15.41亿元的价格竟得新江湾城C2地块，楼板价为6676元/平方米;

2007年6月，浙江绿城集团以楼板价达到12500元/平方米拿下新江湾城D1地块，总价12.6亿元。

2007年11月，新加坡仁恒以20000元/平方米的楼板价拿下新江湾城D3地块。