替开发商抱一下屈：究竟商铺到底是不是应该出售

总是有人指责开发商不该卖商铺，认为卖铺者或没有社会责任感，或经营思路不够高明，过于短视。可是，却没有人替开发商想想，面临巨大的资金压力，背负年利率百分之二三十的融资成本，难道不卖商铺，坐等可能需要几年后才实现的百分之八的年投资回报?

更何况市场瞬息万变，不论什么时候，总会出现更好的投资机会，难道让开发商死抱商铺坐失良机?

舆论所以想让开发商不卖商铺，主要的原因是小业主没有统一规划，统一经营的能力，需要开发商予以专业化的指导，统筹安排，统一经营和管理。因为，市场总会遵从“囚徒原理”，总有一小部分业主为了个人的利益，置整个商场的利益于不顾，破坏统一经营、管理的原则。

可是，开发商内部就是铁板一块吗?面对利益的诱惑，又有谁能保证开发商的股东能齐心，而不随意改变项目定位?事实上，由开发商自己经营的商铺，又有几个是真正获得成功的?又有几个项目的租金收入达到了开发商的预期?

显然，一个商业项目要想获得成功，关键不在于是否由开发商来负责经营，而在于开发商、投资者、商业租户(包括运营机构)对商铺有共同的价值判断。

至少在目前，这三者(四者)的价值判断是不一致的。开发商的判断很简单，就是住宅价格的两到三倍，商场是不是值这个价，该不该卖这个价，发展商并不清楚。他们要么过于高估商铺价值，要么低估商铺的价格。

与开发商相近，投资者对商铺的价值判断也很含糊，大多数人是根据商铺的地段，而不是能给商家带来的赚钱机会，对商铺进行估值，这导致他们的估价，并由此作出是否购买的决断。而他们的决断往往是错误的，这导致他们的投资通常不能获得成功。

与开发商和投资者不同，商业租户通常关注的就是项目的赚钱能力，他们根据自己的经验评估这个商铺有没有赚钱的能力，投资多少可以考虑，租金多少才能入住，他们根据生意来决定租金支付价格。

很显然，开发商、投资者和租户的价值判断方式完全不同，导致他们对商铺租价产生较大分歧，相互间谁也不能说服谁，市场上并没有权威机构出具这样的研究报告，模拟商铺最有赚钱可能性的业态组合，确定各商户可能获得的商业利润，将商业利润扣除市场平均利润，获得商铺的合理租金，根据上述合理租金再扣除养铺成本，倒推商铺的合理售价。

这使得商铺开发商、投资者和经营者(商户)，陷入了一个错误链：开发商错卖——投资者错买——经营者错租。

开发商卖铺并没有错，只是错在没有数据报告作为商铺使用说明书，让后来的投资者、经营者知道，这个商铺的真正价值。