中原陆挺：成也萧何 败也萧何 商业地产如何两翼齐飞

2008年4月10日14:00—16:00，关于“大虹桥”城市副中心商业发展的机遇与挑战的大话地产活动在国家开发银行大厦5F搜房会议室举行，与会的有搜房网上海公司总经理杨雯婷女士、中国商用物业研究中心总经理钟宇先生、中原地产陆总、大华集团刘总、万兆东庭王总和新闻晚报的王总。

中原地产商业事业部 陆挺

中原地产陆总：目前大虹桥板块，办公楼出租率是比较低的，为什么会这样呢？以前是非常高的，我们探求一个原因，为什么它从高到低，现在又要开始弹升这个很重要，而很重要的一点就是成也萧何，败也萧何。交通的概念在过去是非常突出的，自从浦东机场出来以后，办公楼逐渐的下降，包括很多商业物业的形成都开始减缓。这里面提出一个问题，我们说，交通对一个城市的影响，实际上我们现在上海都在做交通的规划，包括轨道交通的规划，而且现在轨道交通是网格式的规划。我们说大虹桥的板块里面，不但是有格装的轨道交通，还有我们的磁悬浮和高速公路。我们就拿轨道交通来做比喻。我刚开始进来的时候就进来说，我找了很长时间的停车位。我觉得以后坐地铁的人会越来越多，因为坐其他的交通工具会交通堵塞，而以后我们社会上很多的中层阶级他们也会做地铁，是因为交通堵塞造成的。刚才大华集团也介绍了说人流量是120万，我觉得以后还会上升的。像是香港的地铁，现在是280-300万的日均流量。地铁对于我们商办格局会有一个改变，这个改变是起决定性的作用，作为轨道交通它还可以形成它很多的特定商用物业，它可能产生的价格有很多，人流的聚集，我们如何把人流变成财富流，这个问题是政府，包括我们的开发商、营运机构，包括我们的媒体值得大家研究的问题。

现在还有两种商业，是值得人们密切关注的商业，就是地下商业。它的概念是，通过地铁的出口，怎么样和你商业建筑衔接，你衔接的紧密度越高，你的商业价值就越高，现在我们有很多的典型案例，包括我们人民广场的商业街，包括红星广场等等。其实它都有出口直接衔接，这个商业价值是大家都看到了，而且都在追捧。

还有一种就是我们所说的轨道交通商业比较高端的形式，就是地铁商家物业，这个商家物业并不仅仅叫做商业，我们一般称之为叫综合体，因为它里面不是单一的物业形态，有可能包括3、5种商务形态，这种商业形态，在香港是有很好的案例，就像是太古城，这个商业不但利用了轨道交通的商业，而且让它留下来，形成的不是平面的流动，而是形成垂直立体的流动。它上面的办公楼，里面有很多人办公，这些人是怎么来的，有可能是坐轨道交通来的，也有可能是住旁边的住宅走路过来的。而星级酒店的人流也可能成为我们的客流。我们这样形成的人流价值是呈几何形在增长。这里面我们要提一个问题，我们看香港的地铁，香港是有五十多个购物中心，全部分布在轨道交通的沿线，五十多个商业中心都是连线的，五分之三是购物中心，其中也涵盖了城市综合体，太古城是一个比较典型的案例。从79年开始，香港政府就开始专门成立机构，由政府牵头，和开发商组成这样一个营运机构来开发的，不但有市政开发，还要有商业开发，我们现在开发商碰到很多的问题，我最近做了不少的轨道交通商业项目，遇到很多的问题，它市政府的地铁通道，可能是通到这条路为止，而你的项目在马路对面，差30、50米，这个距离是很大的技术鸿沟，这个技术鸿沟是一个衔接，这个衔接是需要开发商解决的问题。最近我们做的9号商业广场，它有一点好处，把这个东西规避了，它整个地铁就是在建筑物下面，它们是融为一体去做这个项目，从商业到市政融为一体去做，我觉得这个模式很好。可能它会解决很多开发商自己所不能做的事情，政府也可以从重得到很多的价值。所以说，尤其是2号一线部开发，周围的商业已经在往这一方面走，我们以后所说的虹桥枢纽，包括我们跟航空如何衔接的，跟铁路如何衔接，跟我们轨道交通如何衔接，这些东西都要综合考虑，产生一个综合性的几何效应。我相信，这些东西都做的非常好，真的实现我们大华集团所说的两翼齐飞。