钟宇：高端定位 潜力巨大 大虹桥板块中国首屈一指

2008年4月10日14:00—16:00，关于“大虹桥”城市副中心商业发展的机遇与挑战的大话地产活动在国家开发银行大厦5F搜房会议室举行，与会的有搜房网上海公司总经理杨雯婷女士、中国商用物业研究中心总经理钟宇先生、中原地产陆总、大华集团刘总、万兆东庭王总和新闻晚报的王总。

中国商用物业研究中心总经理 钟宇

中国商用物业研究中心钟总：大虹桥板块现在已经是一个市级中心，和我们所说的四大副中心完全不是一个概念。首先在定位上面，可能稍微要明确一下，是不是真正能提到这个高度，我觉得它具备一个市级中心，而且带有很大的辐射功能。如果说人民广场基于一个政治、文化，而我觉得大虹桥是辐射交通为核心的一个中心，而且这个中心就像刘总说的，在上海、在中国在亚洲都是首屈一指，它不仅是为了本地的市级服务，有可能是为了整个华东或者是连接中国的南北来服务，从我们的角度来说，如果可以把它做到这个意义上来说，我们的大虹桥板块也是非常有意义的。

我们把大虹桥属性重新的定位，可能会明确一点，我个人觉得双重中心比较好，从政府方面是比较明确了四块，而对于虹桥这一块来说，可以把它往外向型的市级中心去确定，对于整个虹桥地位是非常有作用的。如果能够达到这样一个地位，它所在的商业，它的想象空间就是非常大的。如果说人民广场是一个具备政治、文化，但看虹桥，它的历史是什么？如果嫁接到现在交通辐射功能，实际上把未来和历史嫁接，这个包括内和外的嫁接。原来有很多老外，现在更加增强了，而且有一个国内的嫁接，因为它面向整个长三角甚至跟北京的连接，如果在这个基础上，有内外这么一个衔接。所以说，我有两个词儿就是内外，真正的内外融合，不仅是人流，还有资金流，我们来看这一块，它的交通枢纽，我们来看它能具备什么样的人、物流，它的交通属性是什么样的？一个是机场，虹桥还是一个国际化的机场，并不是是以国内为主的，它的定位还是国际机场。第二块磁悬浮，第三块是高速铁路，这个成为它最主要的交通枢纽载体，轨道是属于它的附属交通延伸出来的，而这三大块它带来的人流，跟我们说上海火车站也好，上海南站也好是有区隔的，这些人流给我们带来的是所谓高端的人流，所以在这样的一个前提基础下，对于这个区域的提升是非常有作用，我先跟大家来沟通一下，我们认为虹桥的定位应该是什么样的，绝对是一个高端的。

反过来说，前一段时间，我们摸底了700个写字楼，我们按照片区进行了分割。从现在的租金情况来看，虹桥现在在租量是最少的。第二个租金水平确实是最低的，价格是在7-8元左右，如果这样的价格放在陆家嘴就不是这个租金了，而我们统计那边超过这个的只有2、3个项目，在6-7元，这是我们的调查。还有一块他们的入住率，我们调查了不仅仅是甲级，也调查了包括乙级的，虹桥的入住率是最高的，包括乙级。因为我们往往看到的都是很多的，但是在很多区域乙级还是不好的。刘总刚才说他们企业的属性，确实是超过50%以上全是外资的，而且企业的规模总体来说很有特点，它是在300-400平方米左右，而且是以物流、商办等企业为主。我们说依托古北、虹桥也好，本身就是境外人士居住的区域，现在这边的供应量非常的少，所以说它的潜力非常大，这是我说从办公楼来说，从整个区域的现状来说，如果不进行大规划来改造，这个区域你想有一个很好的腾飞和发展，甚至在供应量上都很难，因为在土地上面，可能比任何区域都难，包括拆迁，甚至比在市中心的拆迁还要困难，如果这一块区域要有大的发展，一定要有依托大的规划，如果说大虹桥板块规划，这一块的爆发性就会非常的大，不仅对办公楼，同样来看商业，如果从人口的密集度和高端人口的聚集地来说，虹桥也是最多的，我们来看现在西郊百联，大家可能也去做过调查，我们有具体做研究，在它的日消费人流上面，现在我们不能跟徐家汇比，但是可以跟很多市中心相比是要多的，所以对于这一块来讲也孕育这么大的市场。我们的轨道、机场、高铁可以汇集起来，对于我们一些高端的商业来说是非常有发展潜力的。同样我们来看北京，他们也做了一个枢纽，把高铁和轨道在现有的北京南站进行全方位的改造，从它的规划一出来，周边的价值一下子提升了。我想我们大虹桥板块所具备的交通枢纽能量要远远超越它，必定会带来非常好的效果。

前两天我也在跟一些业内人士沟通，大虹桥板块我们是看到前景，但是整个实施，还是有一个过程的，我们看它规划的很完善，但是没有办法，这是要有实施过程的。从最近上海市政府的发展来说，我们也在做排序，在2010年之前就是上海的世博会，而世博会之后，上海有两块发展区域，一个是北外滩的改造，之后就是虹桥，这两块到底是谁先动，这都是一个大的工程，我们看好它的前景，但是这个过程如何实施起来，也包括现在磁悬浮所遇到的一些障碍问题，是不是对整个区域的发展有一些影响？不利的影响因素我们也都要考虑一下，我们要从政府的角度去考虑一下。