六人圆桌会议：大虹桥商业地产发展的机遇与挑战

2008年4月10日14:00—16:00，关于“大虹桥”城市副中心商业发展的机遇与挑战的大话地产活动在国家开发银行大厦5F搜房会议室举行，与会的有搜房网上海公司总经理杨雯婷女士、中国商用物业研究中心总经理钟宇先生、中原地产陆总、大华集团刘总、万兆东庭王总和新闻晚报的王总。

与会人员合影

搜房网杨总：周围辐射的两公里以内的住宅项目是很少的。在刘总这边和大虹桥板块交通枢纽出台，它的附加值和市场给你带来的价值是多少？

大华集团刘总：我们接触七宝地也是比较少的，四年前我们就拿到这块地。整体的规划到底如何来做，整体的分布是什么？我们多次跟镇政府包括七宝整体规划局里面有一个很大的模型，我们多次进行研究，我们也发现，七宝整个它的商业网点并不是非常有序的发展。刚才王总是从七宝镇的东南西北进行了阐述，每个商业扮演的角色不是很清晰，它是自然生长，所以我们未动，我先想我们要做什么，要知道我的买家、消费者是谁这样一个研究，我们在产品的研究上面就花费了三年时间。去年2月我们正式动工，到今年才开始封顶。经过这样一个历程，我们项目一个整体的定位，用地的性质已经决定了它的本身，我们还有一个不能忽略的，它的产品容积率受到很大的限制。

搜房网杨总：原来就有限制吗？

大华集团刘总：这是限高，哪一个城市都这样。

搜房网杨总：大虹桥板块交通枢纽，对于近两年的作用不会起到非常大的作用，但是对于周边区域的辐射作用会非常大，第一个它有一个滞后性，第二，这个区域的未来可以开发的土地越来越少。第三个这个区域的定位并不像当初做浦东的定位一样，浦东有高档的住宅区或者是商务区或者是生态区，它没有这些，它纯粹是为了经济而经济，为了商业和商业，为了带动区域而带动，在住宅这一块挂的钩不是特别的大。

万兆东庭王总：我觉得这个说法有点偏颇，对住宅的促进是最直接的。从供求关系来讲，周边好的住宅用地非常少，而且都标到天价了，你很难想象七宝的标价，现在政府上不愿意拿出来做住宅用地，所以那边的房价一路飙升，现在客户还没有看到用地的因素，将来还会体现的更明显。你要想到一点，供求还是决定市场的价格。

搜房网杨总：没有大枢纽它的供应量也少。

万兆东庭王总：当你创造了一个良好的环境以后，意味着它的住宅量更大，住宅减少的话，这个情况会怎样呢？在这个地方我还是更有发言权一些，如果没有人流的话，我的房价还是很难支撑的。商办的基础是什么？首先是有人，没有人商业是不可能存活的，更不要说繁荣。七宝的商业繁荣，现在七宝有非常高的租金产生，为什么会有高租金产生呢？因为有人流动，有人会产生消费，所以产生了商业。

搜房网杨总：这个也是前面陆总特别提到的，由人流带来物流，由物流带来财流。最后，我们也想让每一个人都用一句话来总结大虹桥板块，无论是谈它的将来还是未来。另外和现在每个人重点做的，推荐一个和大虹桥板块相近的一个项目，也可以自我推荐。针对所有今天在线关注我们这场大话地产直播的网友，我们同时也希望传递出一个大虹桥板块由虹桥发展到现在有政府的力量，也有我们在座所有人的力量，里面蕴含的机会有机会也有风险，但是中间存在一个过程，下面还是请每个人就大虹桥板块和来推荐一下相关的项目。

大华集团刘总：过去我们一直在说虹桥走过它的辉煌，大家都形成了一个共识，由浦东的迅速崛起，忽略的虹桥本身的一个原有的意义。而虹桥本身根深蒂固的东西还在，我们提到虹桥，我们马上会想到它的国际型社区的概念。长江三角洲企业的带动，会带动虹桥周边地区的发展，它还是呈现无穷的机遇。

重点推荐哪个项目，按照王总的话来说，作为我们这边来，我还是王婆卖瓜自卖子夸，推荐我们大华自己的项目。我们现在这个项目已经鉴定的是四星级的酒店，从档次定位来说是最高级的，我的面积是占4万多方的酒店，所以在这一块来讲，我们整体除了商业以及办公之余，一个综合体在这里还是相当不错的。为什么我们选择这个时机，已经今后的发展前景，跟我们的交通枢纽和交通港是分不开的。

搜房网杨总：下面也请陆总来谈一下，因为陆总关注面更广，下面请他来给我们做一个总结和推荐。

中原地产陆总：大虹桥板块是一个重铸辉煌的概念，而且也是有基础的，第一个是有产业支撑。第二个，它有很好的商业基础，而且现在是在逐步的发展壮大，我们所说的两点一线。第三个，我们有很好的商务背景，包括刚刚所说的甲乙别写字楼。第四个，我们有很好的酒店配套设施。第五个，我们有很好的居住人口，包括古北，现在虹桥镇到闵行这一块。第六个，我们说大虹桥概念是有沉淀的，有底蕴的，有文化的，刚才王总谈了很多七宝的例子，而且大虹桥板块是有辐射力的，它会带来一些高端的人流。综上所述，我们作为大虹桥板块，完全可以成为双中心的一个中心，或者说第四代CBD王者的回归。

如果我要推荐一个项目，我们就项目而言，前一段时间，我做了很多的项目，我就推一下我们跟李嘉诚合作的板块，这个板块里面目前的价格，还是一个相对低谷，但品质和未来是不可低估的。

搜房网杨总：大虹桥板块在陆总的阐述下，有可能成为上海最厚重的，也是最具潜力的商业中心。下面有请王总来说一下。

万兆东庭王总：我有一点不同的看法，现在大虹桥地区面对历史性的机遇，最后产生的不是重新崛起，而是一个造山运动，将来会产生很大的变动。CBD它当然只是一个概念，但是在整个大虹桥板块里面，它会注入很多东西，政府的规划也好，概念也好，最后的结果会让大家看到是一个重新划分重新洗牌的过程，在大的中心里面会产生不同定位的区域中心，再互相磨合的过程当中，有可能对将来它真的形成CBD的话，会跟现在的CBD有明显的特征，会有它自己的特征，会有自己的发展轨迹形成，而不是现在大家熟悉的虹桥或者是现在已经比较繁荣继承的住宅区。

我之前说这个观点也非常的担心，怕大家会误会，其实，本身一个地域的辐射力是非常巨大的，目前的一个起点，我们必须要承认它的现状，它建设在什么平台上？政府有规划是非常重要的，基于一个腾飞的平台，还有很多重要的道路要走，开发商如何梳理自己的理念，包括也有一些专业公司参与的过程，即使你做出很大的努力，它也是需要时间。但是重要的一点是，它的未来发展空间是非常大的，为什么？因为这是上海的一个门户和枢纽，是真正在大上海的概念上面，把长江三角洲作为一体化的概念下面最具发展空间的场地，有这样一个场所，有这样一个地方，我觉得它的繁荣就可以长存下去，这是它带有的一个很强的必然性，只是它需要一步一步的来，不能说大家一哄而上，有一个短期的效应，如果是这样的话，你会发现你很多所谓的比较草率制造的产品，没有成为生力军而成为将来发展的一个负担。

我推荐的区域，我个人觉得最有潜力的一个区域，可能还是在华宝的一个中心区，包括现在万科的项目也包括我们在那边有一个大型的商业项目，我们在那边的商业项目也比较的多，但是我个人最看好的还是七星路、漕宝路。我觉得它的将来会有更大的弹升空间。

新闻晚报王总：我是非常看好大虹桥板块。套一句话，小商人做事，中商人是做市场，大商人是做势头。现在来说城市副中心，开发跟着规划走，规划大旗已经确定了无可厚非。现在土地稀缺，传统的住宅开发商会向商业这一块转移。

如果说板块受益，也要分成一块，一个是住宅，一个是商业，因为大虹桥这边还有非常好的交通枢纽优势，和非常好的配套设施，所以我还是非常看好大虹桥板块。

搜房网杨总：谢谢王总。最后我们有请钟总来总结。

中国商用物业研究中心钟总：大虹桥概念很大，但是还是要聚焦，因为我们提到大虹桥，已经辐射到好几个区域，这个有一定的问题，所以我说要聚焦，不要让概念成为我们的负担，包括我们的开发商、政府，每个人都想在里面分一块蛋糕，最后我们都成负担了。

另外一块，聚焦意味着不能四面开花，既然做了这么一个规划，就不能做补充或者是弥补一些功能性不足，有可能是新的一个变革，这一点上面，我们要加强意识。如果不变革还是在原有的基础上做补充，我们还是打破不了现有的框架。

前面大家谈了很多好的前景下，我提到一些可能需要反向思考的问题。