地产商融资双岔路：信贷紧缩高压线下的黑色方向

房地产企业资金来源中60%-70%甚至80%以上都是银行的钱

4月14日，地产股“黑色星期一”。当日的地产指数下跌9.3%。惨状堪比去年6月4日(该日地产指数跌9.5%)。随后几日，地产股仍深度下调，地产股龙头万科a(000002.sz)4月14日-17日4天跌幅也达到17%。地产股暴跌的背后，是否说明房地产实体经济出现了恶性病变?

近期暴跌与传闻有关

近期的地产股暴跌，被认为与新一轮房地产行业的政策调控有关系。有消息指，国家可能要对投资性房产进行清查，并利用税收以及相关金融手段加强按揭的审查标准，使之更为严格，以对投资性住房进行系列限制。虽然随后央行进行了澄清，但投资者仍然认为此消息并非空穴来风。

近日还有媒体称，上海地区楼盘合同撤销率高企，个别楼盘的平均撤销率竟然达到100%。据查，这种现象与开发商蓄意造成“涨价热销”的假象分不开。实际上，3月份楼市走旺存在一定水分。最新的房地产交易中心数据显示，4月5日—11日，京沪深三大城市成交量继续呈现低迷状态：上海日均成交水平相当于去年同期的80%;深圳和北京环比均有20%以上的回落，成交量仅为去年同期成交水平的40%。

而在资本市场上，证监会近期下发通知，要求对房地产公司借壳上市、再融资实行更为严格的审核制。长城证券认为，尽管房地产行业今年业绩增长确定性较大，但在房地产市场整体未持续回暖和区域明显分化的情况下，房地产股投资仍然需要谨慎。许多投资者表示，在市场和行业形势不明朗的情况下，近期要尽量回避地产股。

信贷紧缩成最大利空

资金信贷对房地产行业而言，类似于“命门”。如果锁住它，房企还能存活多久?对此，国泰君安房地产行业首席分析师张宇对理财周报记者表示，“今年房地产市场的回暖依旧不乐观”。中投证券房地产行业研究员李少明也表示，目前行业主要的利空因素还是市场对房地产开发商资金问题的担忧。光大证券还直言，信贷紧缩仍将是未来半年的主基调，楼市成交很难真正放量，“绝大部分地产公司2007年难看的现金流量表以及目前直接融资的困难，都将加大开发商的销售压力和相互之间的竞争。”

一连串的宏观调控政策给房地产行业蒙上了层层阴影。比如国务院新近拟定的“2008年工作要点”中明确提出，住房和城乡建设部必须严厉打击炒地炒房等违法违规行为;央行货币政策委员会2008年一季度例会强调，下一阶段要综合运用多种货币政策工具，控制货币信贷过快增长。

国信证券房地产行业研究员方焱认为，未来政策趋势仍然会是收紧房地产贷款，在cpi未见明显回落的情况下，信贷不会放松，预计上半年仍将持续。张宇则表示，房地产行业的决定性因素是银行信贷投放，这将直接决定大多数房企的资金链和经营方向，在货币从紧、信贷调控的政策背景下，今年的房地产销售情况仍然堪忧。

房企借道pe“找钱”

张宇表示，对于房地产企业而言，今年的主题就是“找钱”。“房地产企业资金来源中60%-70%甚至80%以上都是银行的钱，即便房地产项目实现了销售，其中60%以上的钱还是银行的。可以说，房地产行业的发展取决于银行信贷投放，在货币从紧、信贷调控的情况下，房地产公司如果不能再融资，那么它们的资产规模和业绩收入的增长都会受到影响。”据介绍，目前房地产公司正在通过各种渠道“找钱”，其中就包括找pe。李少明也透露，在股市行情不好、融不到资的情况下，房地产上市公司有能力通过银行、发行信托等方式融资。

以“直言”著称的中国社科院金融研究所研究员易宪容，在接受理财周报记者采访时描绘了一个逻辑关系。“股市的严重下跌，让房地产开发商融资困难，造成开发商不能便利地获得企业所需资金，同时使得进入房市的投资者与消费者减少。所有这些都会严重影响房地产市场的供求关系，而供求关系的变化，最终将带来整个国内房地产市场的逆转。”