大话地产：关于“办公郊区化发展趋势”的深度探讨

2008年4月22日14：00，关于“郊区化办公发展趋势”的商业大话地产在松江区鼎源路广富林路路口“大业领地”样板楼间举行，星月集团上海投资有限公司营销中心总经理杨逢春先生、星月集团上海投资有限公司营销中心大业领地业务总监杨知伟小姐、中国商用物业研究中心总经理钟宇先生、上海万居德实业有限公司总经理王红兵先生、上海达而通园林工具有限公司董事长李侠女士、上海明申企业(集团)有限公司市场部经理邹进一先生、新民晚报房地产事业部地产评论员沈媛小姐、东方早报房地产事业部采访部记者杨羚强先生以及新闻晚报房产部采编总监王巍立先生参会就议题进行了深入探讨。

大话地产现场

王巍立：还有一个关于运营的问题，这些项目都是以销售为主。在座的各位，开发商朋友，你们是怎么考虑将来发展，还是以传统地产开发销售为主呢？我就真的是做一个产业园区了，我不是销售，我是以租为主。为什么西方外延销售会发展起来呢？我们还处在商业文明和互联网交流的时代当中。像上海国际化大都市主要的产业不是来源于第一、第二产业，可能是来自于整个商业。真的把园区的气氛做出来，是不是有这样的考虑？还有一个，你们虽然都是做同样的项目，你们每个项目独特的优势在什么地方？别人是没有的。就这两个问题。

王红兵：刚才你说的第一个问题，我们讲的工业地产和商业地产，我们工业地产不在商业地产项目。因为国外的很多基金，他们需要一种稳定的现金回报。当然我们要区别一个概念，就是我们在静安，在黄浦，那边的写字楼是消费服务业，我们郊区是生产型的服务业。那么消费性的服务业可以把写字楼会有一个现金流，可以达到98.9%的出租率，那么郊区性服务也不具备这个服务。我们有一种政策需求，我们在三产业用地，商业用地，第二产业用地，工业用地，实际上我们缺乏一个，规范的说法产业用地没有政策。刚才也说了，我们原来也有这种想法，我们需要制度突破之后的瓶颈。原来建设部的部长来的时候说了，上海需要创新。我们现在最需要的是自主创新，我们需要什么样的自主创新呢？需要我们的用地性质。就是我们这种性质，你说商业用地我还没达到，这种用地性质预售的政策也好，规划的一些指标也好，建设的一些审批的手续也好，该怎么去对待？所以我觉得我们上海08年的时候，包括很多上市公司都要做工业趋势。但是怎么进入这个行当？我觉得这个门槛也是很高的，上海做两个事情，一个是创业地产，到去年的时候已经停止了，停止新批创业产业园。现在我们的工业地产业是一样的，政府也很困惑，我们是一个部门之间的博弈，就是我们利益归谁的问题。工业地产我们说找发改委，但是土地是在国土资源部门在收。那么国土资源部门利益要博，那么我们又要发展我们的产业，这就很矛盾，这就需要我们的自主创新。只有自主创新了，我们下一步，我们的生存才能很好地生存，才能很好地发展。

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