华伟：谈中国商业地产开发模式和策略分析

2008年4月25日，第三届中国商业地产&写字楼年会在上海联洋·证大丽笙酒店举行，届时众多政府官员、经济学家、专家学者、地产大腕、国内外基金代表、国内外商家代表等将汇聚一堂，共同探讨中国商业地产发展之道。

复旦大学房地产研究中心主任 华伟先生精彩演讲

华伟：各位朋友，非常高兴能够继续和大家分享我们的研究心得和我们的市场判断。主持人给了我一个非常专业的题目，我想我们用一个最通俗的方式，把我们最高深的研究，用最可能短的语言和大家共享我们的探讨。

商业地产是房地产的一个有机组成部分，在前几年的调控过程中，为了稳定房价，我们的商业地产在很多政策性的影响上，应该说住房感冒，商业地产，它也吃了药。但吃药并不一定是坏事，它可以预防进一步的病症，最终为进一步的发展提供一个比较好的新的起点。经过我们几年来的调控，我们的思路已经日趋明确，主要依靠市场手段，在市场失灵的地方，政府该出手时就出手。但是除了中低收入的住房保障以外，我们绝大部分的住房要通过市场的方法进行配置。房地产业不管你承不承认，在工业化和城市化高峰期的中国大陆过去、现在、将来必然是中国经济和社会进一步发展的支柱产业。

在这样一个大的环境下面，我们商业地产的开发迎来了新的黎明。这个春天有点冷，但是这个黎明却并不静悄悄。经历了我们这么多年来关于房地产市场从泡沫、暴力、封盘、降价、拐点等各种各样用学术的名词，但实际上进行的是娱乐化的新闻包装的这样一些一石激起千层浪。经过三年多的宏观调控的洗礼，我们房地产市场一浪高过一浪，一波强过一波。中国的发展从宏观上给我们更大的信心，我们看到的现实是我们商业地产从我们整个房地产市场脱颖而出。以前是我们房地产行业的春秋时代，谁有关系，谁有资源，谁有资金都可以来开发房地产。不管你专业不专业，只要开发了就专业。今天转向了战国时代，我们宏观调控给我们房地产行业，通过住房保障确定了稳定社会的传导机制，避免了影响社会稳定的这个风险。我们通过中央银行和国六条国八条一代的重生，自有资金不低于45%，在这样的情况下我们的银行在符合条件的情况下，把钱借给我们开发商，也基本上可以  高枕无忧。

如果说中国的发展还有一丝遗憾的话，中国房地产的金融相对于国际上的中等水平大大的滞后。钱变成房子很容易，但是房子变成钱不容易。上海一日之间可以有一百幢写字楼挂牌出让，但是很难在半年一年之内卖光。所以我们中国的房市可以适当地敞开胸怀，吸引外资，进入这个市场。相比其他国际热钱，两个特征，一个是闲，一个是快。多余的能够快进快出的钱才是热钱。在这样的背景下我们的开发商资金的门槛提高的，运作的技能要求大了，我们整个商业物业随着人民生活水平的提高，它的消费程度，消费理念也提升了。光有面积是不够的，光有营业额也是不够的，你有服务没微笑，有微笑没温暖，有温暖缺品牌，有品牌缺品味，都不能够让我们的消费者感到发自内心的满足。所以我们的商业地产迎来了新的开发阶段，不是谁都能够开发它的。投资中国的商业地产，投资价值就迎来前所未有的迸发。我们且不谈经济稳定的增长，我们人民币兑美元的增值，真正的市场容量按照真实的数据计算的话，算上中国大陆，我们的CPI，我们的通货膨胀比美国高的多，再加上我们人民币兑美元的升值，只有进入中国市场，进入中国大陆在我们城市化的高峰期选择合理的地段，选择合适的规模，通过投资中国的商业物业，才能获得未来分享中国成长的机会。在这个基础上，我们中国的国内也面临着生产过剩，资产的需求相对旺盛的另外一个格局。我们中国大陆，绝大多数商品处于过剩状态，我们中国的出口商品绝大多数也是产能过剩，在这个时候继续在生产领域增加投资，很难获得稳定的回报。所以大量的国内资本，也从传统的低门槛，低效益的高饱和的市场转向了新兴的资产领域。对投资商，对中国大陆的商业物业感兴趣的资本从量上充分，从成长性上更加充分。

那么想为中国的老百姓提供商品，获得利润，获得发展的商品和服务的提供者难道少了吗？也没少。随着收入的增长，人口的增长，人均购买力的增加，我们的商业业态在不断地升值。传统的百货商场让位于我们的大卖场，我们走进了精品的专业店，从传统的业态到整个街区的制造，从小区的背靠的便利店式的商店到组团式的互补的商业服务，带有现代商业组团的消费业态，以及以上海、北京、天津整个城市的CBD，CLD为物理支撑的顶级品牌都进入了我们的视野。我们越来越认识到想发觉物业的价值，必须引进一流的营运商，想开发一流的物业，必须引进一流的开发商，光有资本是不够的，光有技术是不够的，光有经验也是不够的。任何一个团队，一个团体都不可能进所有这一切，任何一个有优势的永远也不可能永远领先的团队。所以市场化进入了专业分工的时代，我们的开发团队更加仔细地研究我们的运营团队。而我们中国的人口规模，人口密度造成了商业物业在中国大陆选址的国际规律，一再被我们挑战。商业物业的价值在于稳定增长的现金流和现金流地区，怎么样吸引更大的客流量，怎么样提高单位、客户的消费能力，才是支撑我们单位面积商业物业租金日增月涨，所以商业物业的成长离不开我们城市化的大背景，更离不开我们区域人口和消费力的坚强支撑。

我们非常认同在投资、开发、营运三分离的背景下，我们的开发策略也做了调整。并不是每一个商业物业的开发商都要像万达一样绑住一个沃尔玛，然后在散户上面获得正确的利润。在我们三千美元的消费水平下，当我们的人均消费水平提到一万以后，我们并不需要在熙攘的人群中找到自我的价值。越是专业分工细致的商业物业，并不追求人流量的绝对扩大，而追求细分市场，客户心理上的绝对满足和他购买力胜于价值的最大的发觉。 所以我们必然走向一个人流崇拜到一个个体崇拜，到一个对消费者最终尊重他的选择和价值体验，体验是消费，在消费中体验，在体验中消费，通过消费获得满足，通过满足来为我们的商业物业创造持续增长的单位面积的租金来提升市场价值。

最后补充一句，商业物业我认为发展机遇现在可以和我们住宅物业并驾齐驱。在中国成本推进，在整个流动性过剩需求拉动的背景下面，我们整个股市的投资功能越来越趋于短期化。我们强烈地呼吁，加强我们的金融创新，我们不一定要靠美元来成为我们中国的商业物业的投资主力，我们中国的老百姓完全可以通过购买我们中国自己的商业物业来分享我们自己经济增长的成果，既可以分流我们过剩的购买力，又可以把我们的需求从房地产的住宅领域分流到非住宅领域，从住宅领域的高端分流到非高端，从我们的消费领域分流到我们的生产领域，只有在这样一个背景下，才能既认可流动性过剩日趋严重的现状，又不给我们房地产市场稳定住房价格的战略要求添乱子，反过来可以通过合理的分流住房市场需求，在我们商业物业的领域里面为资本，为国民，为大家，为每一个关心中国热爱商业物业，希望共享发展成果的朋友提供一个新的选择空间。谢谢各位！