英国房地产的总体情况及对英国经济的影响

受金融市场以及经济前景等因素影响，今年以来英国房地产价格持续下跌，房地产市场充满悲观气氛，并殃及英国经济。

一、英国房地产的总体情况

1、总体房价持续下跌。据英国皇家特许测量师协会（rics）的数据，3月份英国房价指数为-78.5，跌至该指数于1978年开始首次调查以来的最低水平。据全英房屋抵押贷款协会（nbs）的数据，5月英国平均房价比4月下跌2.5%，同比下跌4.4%，创下1991年开始统计以来的最大跌幅，并创两年半来最大同比跌幅。英格兰和威尔士地区住宅均价约17.36万英镑，折合34.4万美元，较上月下跌了0.5%，同比下跌了1.9%，创2005年11月以来的最大跌幅。英国智库“首都经济”预计，未来两年英国房价将持续下滑20%。

2、房价呈现结构性升降。首先，伦敦商业地产市值稳定，但是对照英国房地产市场与欧洲大陆市场相比的成熟程度和伦敦办公楼市场历史性的稳定回报，伦敦中心的办公楼租金紧缩有限。其次，住宅市场出现停顿。英国住宅市场相对商业市场反应缓慢，但持续时间可能超过商业市场。2008年第一季度英国平均民房价格下滑1.7%，全年预计下滑4%。第三，高级住宅房价上扬。受到拥有大量现金的国际买家支持，英国高级豪宅前景依然强劲。今年一季度伦敦400万英镑均价的住宅增长1.7%，伦敦外围增长2.2%。超过1000万镑的超级豪宅销售较一年前劲升40%。

3、房地产投资基金面临流动性危机。随着投资者担心未来市场衰退而撤回资金，英国房地产投资基金遇到了严重的流动性危机。据英国投资管理联合会的报告，今年一季度英国房地产投资基金赎回规模是去年同期的4倍多，而资金流入仅为去年同期的一半。该行业出现了自2003年2月份以来的首次资金净流出，这也是房地产投资基金有史以来规模最大的资金净流出。英国房地产投资基金一般都保留一定规模的现金和流动性较好的证券，从而避免被迫抛售资产以应付投资者赎回的被动局面。由于信贷紧缩的冲击，英国最大的数家房地产投资基金的流动性储备出现一定程度的缩减。如果市场条件没有根本性改变，这些基金对赎回加以限制只是时间问题。

4、住房抵押贷款收紧。抵押贷款是在英国购买住房时的重要资金来源，约有四分之三的住房通过抵押贷款购买。抵押贷款中有71%来自住房信贷银行，14%来自住房协会，其余15%来自其他专门的抵押贷款放贷机构。目前，英国住房抵押贷款的规模约为1640亿英镑左右。英国抵押贷款协会预计，今年新增抵押贷款额将缩水一半，降至150亿到160亿英镑，房屋交易量将比去年减少15-20%。据英格兰银行的数据，3月份批准发放抵押贷款6.4万份，同比下跌11%，已接近1992年英国楼市大衰退时的水平。

5、次贷危机为房价下跌主要诱因。由于风险溢价提高，英国抵押贷款供应商融资成本大幅上涨，部分商业银行财务状况恶化，房地产投资资金枯竭。另外，次贷危机爆发后，信贷紧缩，贷款者难以承受高利率借款成本。过去几个月，英国主要贷款银行不断调高贷款利率，同时提高首付比率，加之通胀压力显现，房屋贷款者还款压力增加，房价下跌成为必然趋势。

6、房产后市不容乐观。虽然英国庞大的首次购房者群体以及住房结构性供给不足将在未来对房价形成有效支撑，但在近期，英国房地产市场的走势将主要受到信贷市场条件及投资者情绪影响。信贷紧缩持续的时间越长，英国房地产市场调整的过程也就越久。5月13日英国房产部长库珀表示，今年英国房价将下跌5-10%。