2008年8月20日下午14：30，主题为“商业·生活·能级 ‘小五角场’商铺投资价值研讨会”的大话地产在祥腾生活广场----长江南路668号北二楼（淞南经济开发区）召开，与会嘉宾有上海社科院做商业研究的朱连庆主任、上海易居研究院的杨红旭所长、开发商代表陈茂林陈总、于教明于总、严旭兵严总等，从专业、媒体、营销等多角度就议题进行了探讨。
上海社会科学院商业研究中心主任 朱连庆先生
朱连庆：各位在座的嘉宾大家下午好，很高兴今天有这么一个机会来参加搜房网第133期的大话地产。今天这个主题很有意思，商业·生活·能级，有此我想到，实际上这既是一个古老的话题，同时又是一个新的时尚商业和人文的生活密切结合新的课题。我搞商业研究有很多年了，上海的商业发展在全国来说，是一个高地，而且改革开放也走在前面，所以上海的商业发展应该来说，最可体现中国现在的发展水平。
商业说到底，为什么它是一个古老的话题呢？因为从一开始，商业形成，从肩挑、店商、走商，形成了晋商、徽商等等，一直到现在，有大型民营商店，也有各种的商业形态，实际上它和生活的密切相关，和老百姓的生活密切地联系在一起。你看所有其他的产业，因为商业它作为一个产业，封闭的门类，首先，它直接提供商品给消费者，包括工业、制造业、农业（第一产业），它都是加工、制造、耕种，但是商业它系直接联系消费者，所以它直接给消费者提供了商品，反过来，因为它是商品链环当中直接和消费者联系的，所以它又把消费者的意向通过和消费者的紧密联系，反馈给制造、加工等，甚至制造和加工又反馈到它的上游产业，所以我们说，商业它应该说和老百姓的生活密切相关，从手工一直到现代化，它直接和老百姓的生活联系在一起。这是从商业和生活的密切相关的关系来看。
另外，商业它的能级也是在不断的提升。远的不说，商业发展长的链环当中，我们就来看92年以后的改革开放，92年，我记得全上海的商业面积是432万，现在的商业零售面积是5000万，这是一个庞大的发展，这里面当然有各种各样的业态，它的能级在提升，92年以前，92年为是一个标志呢？国务院这一年公开p4，我们国家对外合资合作四个商业的试点，上海就占了一个，一个是八佰伴一个就是东方商厦，而后又有一批合作的企业也出来了，包括南京路的四大商厦改造等等都出来了，所以商业能级的提升，在座年纪大的人都知道，过去的商业它是计划经济，商品匮乏，当时的商品是按照计划供应，商业的形态还是非常的落后。到郊区，还是一些合作型的商业，现在我们到一些中小型城市去看，还是原来合作型的商业，档次比较低。而后，逐步的发展，从92年开始，现代都市型的改造，东方商厦起来了，太平洋百货起来了，八佰伴起来了，南京路四大商厦改造，这是第一轮。而到了95年是商业业态发生了变化，一个是曲阳家乐福大卖场作为标志，而后麦德隆、大润发等崛起发生的大变化。过去也有一些小型超市开了，但是不成型，但是为什么到90年代后期能级提升了，人们的收入水准已经适应这种消费能级提升了，引进了国外新的业态。到了2000年开始，出现了购物商场，它实际上是一种购物、休闲、娱乐、餐饮为一体综合性的一种商业设施，它是提供给百姓一站式的服务，它不光是以简单的购物为主题。所以它是一种综合的商业业态，所以，随着整个社会的发展，商业它本身的能级也在不断的提升，而商业能级的提升它是适应老百姓、适应市民生活不断的提升，老百姓的收入在增加，它的消费欲望以及消费的观念、消费的结构都发生了很大的变更。顺应商业业态的发展，而后，上海形成了不同层次的商圈。最早有名的世界商城、淮海路、四川北路、南京路，随之又出现了徐家汇，然后是五角场，最近又在中环的这一块，这一块商圈的成立，在当初感觉它形成一个商圈很特别，它完全是一个新打造的商圈。
中心城区一些旧城的改造，一些新的商品房集聚起来了，这就形成了中心城区区域性的，或者是商品房集聚的一些社区，也在不断的发展自己的商业一种新兴业态。有的是往高端发展，比如最近我在做静安寺的商圈，因为上海实际上形成了几个能级，因为现在的消费水平，按照能级来说，市民消费水平，一个是温饱型；还有一个是往上申报享乐型，文化、娱乐、休闲享乐型的；再往后就是奢侈型。今年上海1-7月份，高档奢侈品、高档商品的进口口岸增加了36.8%，这个数字是相当惊人的，比一般的口岸进口的数值增加了40%，说明什么呢？说明现在对于高档生活用品的需求，甚至奢侈品的需求，这个奢侈品主要是手表、汽车、高档服装等等。现在我帮助做静安规划，世界一线的品牌有50、60个，南京西路有1200多个品牌，它现在进一步的往休闲、娱乐、大上海的夜生活的市中心，所以这一块地区是夜上海高档消费的一个中心区，所以最近在这里就形成一个高档大上海一个生活的消费区、活动区。
