杨红旭：中央不会出台很多的政策制约商业地产

2008年8月20日下午14：30，主题为“商业·生活·能级 ‘小五角场’商铺投资价值研讨会”的大话地产在祥腾生活广场----长江南路668号北二楼（淞南经济开发区）召开，与会嘉宾有上海社科院做商业研究的朱连庆主任、上海易居研究院的杨红旭所长、开发商代表陈茂林陈总、于教明于总、严旭兵严总等，从专业、媒体、营销等多角度就议题进行了探讨。

易居房地产研究院高级评论员 杨红旭先生

杨红旭：我们这边有一些对市场的研究，我主要从上海宏观市场，然后结合咱们的区域，包括特定的一个形态做一些分析。

第一，我讲一下区域，所有的房地产项目、业态也好，都是跟形态密切相关的。我觉得房地产发展的形势差异还是很大的，就商业这一块来讲，越离市中心价值越高，但是市中心的土地是非常稀缺的，住宅地产也好、商业地产也好，由市中心向外绵延，我认为未来有两个大的机会点。第一，应该是在9个新城里面，有一些商业会有机会点，随着人口、产业的导入，会形成一些商业方面的需求。第二，我觉得在中心城区和新城之间某些区域潜力非常的大。所谓中心城区，外环以内都叫中心城区，近期而言，我觉得还是有机会点。举例来说周康板块，它在区域发展还是不错的，这样的区域位于外环之外，离外环比较近，它是南汇最接近市中心的板块。另外像是九庭，它是最接近市中心的板块，所以类似于接近市中心的板块它的潜力是非常大的，它将是人口、商业导入口。淞南也应该说是有这样的潜质，但是它的潜力还没有充分挖掘出来。我们来看宝山这个区域，这个区域非常好，比如说顾村板块起点非常大，宝山它的城区与市中心距离非常近，所以它的住宅可以跟市中心连接，你可以住在宝山，可以在市中心工作。近几年宝山发展非常快，现在宝山是一个新城区板块，跟浦东、松江是上海房地产总量最大的三块区域。我觉得随着中心城区的外延，这个板块有非常好的发展潜力。

第二，我谈一下市场，现在市场很复杂，上海这个市场，整体是在盘整，我个人认为下半年还会小幅下跌。但是住宅市场跟商业和办公室市场区别很大。近几年，住宅需求程度要高过商业市场和办公市场，我们都有一些成交量的增幅，比如居住的增幅要超过商业和办公的增幅。近几年上海的办公用房和商业用房非常的平稳，但是住宅不是这样。商业没有经历很大的起伏，没有像是过山车一样有增幅。所以我觉得办公物业和商办物业，比住宅市场好很多，稳定很多。我们看宏观调控就知道，80%的宏观调控措施，主要是针对住宅产业，住宅市场，我们商业和商办，宏观调控抵触不是非常的厉害，中央不会出台很多的政策限制和制约它，所以商办市场还有非常好的发展前景。现在就商业地产而言，远郊区域它的供应量、成交量基本上是中心城区的两倍，各个月之间有起伏，但是是一个二比一的关系。现在上海市商业用房的成交热点是在外环左右，中心城区它已经退出热点的历史舞台。所以很多的投资者他分的时候会关注远郊区域比较好的楼盘。比如说我看了一下6月份在上海商业用房的情况，有一个物业形态成交量是非常好的，它的物业形态基本上都是大型的综合性的商业项目，这些项目要比一般的项目好很多。我们这个项目，在整个目前上海市所有的商业项目里面应该是中游偏上的，它受欢迎程度还是比较乐观的。

现在很多的商业项目并不是很乐观，上海市的人均面积已经超过了2个平方米，整个商业供应量我觉得是很充足的，特别是05、06年，上海的商业用房是供大与求的，但是供应的结构差距非常大，社区型的商铺已经成为供应的主体，很多大型社区里面，社区配套商业，但是社区商业有些风险，因为养铺时间非常长，你不知道什么时候会租出去，所以这个风险非常大。另外风险非常大的就是专业市场，比如服装市场等等，如果经营好回报非常大，如果经营不好，就是一个死项目，风险非常大。像是我们综合类的项目，在某一个区域，比如我们有50万人口的区域，我们知道它开出来肯定有市场需求，你后期运营成功，它产生的效应会更大，我们就拿大宁来做比较，最近几年大宁国际商业经营非常不错，特别是餐饮这一块经营的非常成功，服饰经营还不是非常的成功，首先满足区域的消费群体，它可以保证不输，如果他们做的很棒，再吸引一些辐射人群，它的收入是非常好的。

另外，再谈一下在目前的形势之下，从投资的角度来看我们这类产品。如果今天下午我们关注股市会发现，今天下午2点的时候，股市已经涨了6%以上，股市已经盘整这么久了，今天突然大涨，为什么大涨呢？据内部消息透露，中央将拨款2千-4千亿促进中国经济增长，这里面主要是救市，就是楼市和股市，参议院通过了一项决议，美国财政部要拨款3千亿美元要救市，连美国都要救自己的楼市，所以我觉得中长期来看，我们要对中国的楼市有信心，上海的楼市有信心。我觉得上海楼市的泡沫比其他城市泡沫小很多，它会经过一个中期或者是短期的调整。我们知道现在是负利润，股市你又不敢投，但是现在中国存款有很高，这始终是一个问题，在负利润的情况下，这些钱它必须要找途径投资，所以从中长期来看，中国楼市，尤其是上海楼市值得我们投资，像是商业类产品，办公类产品都是值得我们投资的。上个月黑石美国著名的一个pe基金，它收购了一个中国的项目花了10亿，它为什么会做投资呢？是因为它对中国市场进行了分析。所以说我们不要对我们这类项目丧失信心。