顾军：投资要瞄准具有巨大商业开发价值的镇级

2008年8月20日下午14：30，主题为“商业·生活·能级 ‘小五角场’商铺投资价值研讨会”的大话地产在祥腾生活广场----长江南路668号北二楼（淞南经济开发区）召开，与会嘉宾有上海社科院做商业研究的朱连庆主任、上海易居研究院的杨红旭所长、开发商代表陈茂林陈总、于教明于总、严旭兵严总等，从专业、媒体、营销等多角度就议题进行了探讨。

上海兴丰房地产咨询有限公司总经理 顾军先生

顾军：祥腾投资公司做商业地产有一段时间了，而且它现在是专注于上海商业地产开发建设。刚才杨所长也提到过上海向周边化发展的进程，作为祥腾投资公司，也看到这一点，为什么这么讲？现在上海形成四大商业副中心，辐射下来以后，我们可以举很多像是宝山、假定、松山下面有很多的镇，镇上面的商业，由于稀缺人口的快速导入，因为区域整个贸易市场的快速发展，它会使原来的商业升级，升级成为城市的社区商业。实际上因为有这样一个基础在这里面，我们看多作为祥腾公司来讲，在上海原先的几大镇里面有巨大的商业价值在里面，所以他们在宝山淞南镇开发了这样一个祥腾生活广场，在假定南翔镇镇中心11号轨道中心开发了生活广场，在青浦也拿了一个商业项目，他们专注于在上海具有巨大商业开发价值的镇级里面出手。你按照现在的周边商业价值去评判项目，很多人不屑一顾，但是在长期以后去看，就像我们祥腾生活广场在04年的时候，在当时拿地的时候，这个地方还是很冷淡，包括世纪联华都没有起来。以当初的商业价值评判这个项目，跟现在的商业价值的体现有巨大的差别。所以作为祥腾投资开发公司来讲，我们在这一方面有很准确的开发眼光，我作为开发公司把祥腾的情况说一下。

从我销售公司的角度来谈，如何去看我们开发的商业是在销售市场也好，还是经营市场也好具有的特定价值。实际上我们也看了很多，比如在宝山有淞南，假定有南翔、松江有大学城等。我们反过来想，如果就一个商业仅仅拥有居住消费人群，实际上它仅仅是具有了我们所说的价位，实际上淞南镇在这个区域里面，不仅仅拥有原来的25万常驻居住人口，另外它是以钢铁贸易、汽车产业带，包括国家新建的一个环保产业园造就那么多的商务体系在里面，商务产业在里面，所以它具有双重价值。

作为商业销售比较的困难，我们没有什么成功的经验可以借鉴，为什么这么说？我们现在面对的不仅仅是把商铺卖出去，而且也要面对卖出去之后形成的经营市场，这两者之间永远是相互制约的，有好的销售市场的商业，未必有好的经营市场，而这些范围已经很多了，你卖的很好，但是经营不好，卖的好的商业，因为产权份额等等原因，未必成为真正好的消费市场。而经营好的是因为绝大部分被机构拥有，而不是大众拥有。所以我们如何平衡销售市场跟经营市场两者都忘了这样一个结合，我是在做这样个事情，所以我们要打造好的经营市场，没有好的经营市场你永远成不不了好的销售市场。等会我们的商业经理陈铭会讲到，你是不是有了完整的商业业态定位、摸清了消费者的消费习惯。当我们了解以后，我们要进行产品规划，使它符合销售市场，而销售市场从我们现在销售的信息反馈明确的看出来，买我们产品的人绝大部分都是上海人，而且绝大部分并非都是我们周边的人，很多都是市区过来的为什么？因为我们的小面积，因为我们的独立产权，因为我们是全沿街的商铺，因为我们是低种价的配置，使他们觉得我们有商业价值，因为我们有了预先成立一个经营管理公司，让他买好以后没有后顾之忧，因为我们考虑到业态业种的需求，所有的房群都是可以组合，也符合今后的管理需求。所以我们祥腾生活广场在目前来说，能够在这样一个萧条市场条件下还能有好的销售成绩跟我刚才所条件是分不开的。