2008年8月20日下午14：30，主题为“商业·生活·能级 ‘小五角场’商铺投资价值研讨会”的大话地产在祥腾生活广场----长江南路668号北二楼（淞南经济开发区）召开，与会嘉宾有上海社科院做商业研究的朱连庆主任、上海易居研究院的杨红旭所长、开发商代表陈茂林陈总、于教明于总、严旭兵严总等，从专业、媒体、营销等多角度就议题进行了探讨。
上海兴丰房地产咨询有限公司商业地产运营总监 陈铭先生
陈铭：我们整个项目位于宝山区长江南路和淞发路的交界口，处于宝山淞南城市聚居区内，周边产业园区林立，是一个具有居住和商务双重消费功能的商务核心区域，总建筑面积约有51000平方米，采用合理的集聚式商业布局，最大化吸引人流。
商铺的特点是沿街商铺，商铺的结构全部是框架结构可以自由组合，层高在5.5米，得房率是90%以上，有局部煤气户。
一层的平面图，占据了两条商业街，一条是规划中的步行街长江南路，一条是淞发路商业街。另外有四条商业内街。这是一层的商业情况。
两层商铺，上下垂直不交通配置，在我们的两层里面，分别设置了6部自动扶梯和垂直电梯等交通点，平均在两层的商铺可以达到将近不到6套就有一个交通口。
三层商铺，所有的商铺不是很多，但是占据的位置都非常好，沿街展示面、广告面都非常的大，每个区域都配独立的电梯和煤气做菜，这是三层的商铺。
售后楼的特点是，有一部分的商铺是5.5米层高，有一层面积，两层空间。40-50平方米超值面积，均有煤气入户。
首先介绍一下我们的周边环境。对于这个环境来讲，商业的发展跟政府的规划是离不开的。首先介绍一下政府，政府对打造小五角场的规划，这个规划落实有五大规划，第一个是淞发路，这条路是今年5月1日正式打通的，这条路的打通对于落实小五角场核心规划来讲是至关重要的一步。
第二个是长江南路的改造，现在成七字形的分布，在未来它将改造成一条步行街。
第三个规划，将现有的道路在北部长江南路重新开辟北段延伸到长江南路这里。
第四个规划，在项目本身北侧地块，目前属于一个厂区，这个地块作为一个商贸用地的规划，属于招牌挂的流程。
第五个就是加油站，这一块作为一个绿地使用，加油站拆迁令也已经下了。
第六个就是18号的轨道交通规划，在我们对面有一个站点，这个背景就是小五角场核心发展规划。
前面提到消费基础，在淞南这个区域，消费基础相当雄厚，这是一个老的居住社区，这张图片表示的都是在我们周边存在很多年的居住区域，红色表示我们周边两三年之内交付使用的居住校区，老区有13个，新区有14个，总共有25万人口，还不包括周边辐射的通河/呼玛/泗塘/共康/彭浦/高境等区域，总人口有50万。
另外前面提到的20万商务消费人群，周边有五大产业，一个是上海规模最大的钢铁交易市场都聚集在周边，还有环保产业区，以建配为中心的交易中心，还有汽车零部件和教育产业。
钢铁交易市场，整个上海北区里面最集中的现货期货交易市场，其中有1600余户。另外在长江西路路口的地方这里是一个改造的项目，它是新兴环保都市工业园区，上海国际节能环保园，这个项目现在已经全面启动。另外就是以建材为核心的建材产业。另外就是在我们周边的一个汽车以4s店整修、零配件为主的店铺。另外值得提到的就是复旦江湾新校区，这个校区将在今年9月1日正式投入使用。
这个是我们周边现有的五大都市工业园区，他们都有各自的主题和园区，刚才提到是周边的居住人口和消费能力，周边现有的品牌对这个区域的进驻是对这个商区的认可。
从前面的市场来讲，我们的项目占据了小五角场核心商圈，另外我们也占据了小五角场核心规划的两条最重要的核心位置。以及我们所拥有的25万居住人口的基础，包括和一个五大产业和五大产业链聚集的人群，这些都是基础的东西。
从市场前景来看，这一区域的发展，商业严重不足，从淞发路等来看以前都没有做大的规划，对于这个区域来看，对于人口、商业消费来说带来集聚的增加，对于商铺供应来说是非常小的，我们应该是符合这个区域发展的需求。
另外就是周边现有的品牌，对于我们这个区域的消费力是有一个验证，这是从市场的角度来看。
第三个情况，我们讲到一个产品的定位，结合前面基础消费以及商务消费的能力，我们的产品定位是吃喝玩乐购住办七大功能为主的一站式服务。我们对这个项目做了一个五大规划主题，一个是时尚精品街，第二个是缤纷生活馆，还有电子数码城，休闲娱乐宫，特色美食街，这是我们对外招商五大主题，在我们的产品比例里面，餐饮的比例也占了40%、50%左右。
这是我们做的一个业态规划，在目前招商的过程当中，目前洽谈的商家里面，儿童娱乐的主题、电子数码、娱乐、餐饮一条街，每个区域都有一个主题，都有主题的商家正在洽谈过程当中，对于整个商业广场的运营、增值这一块来说都是非常重要的一个保障。这是我们产品的一些基础介绍。
