为规避容积率 上海中心地下发展18万方商业面积

中国的商业地产开发商，都很迷信规模效应，甚至会有很多商业地产项目把规模作为项目的核心竞争力。然而，随着近年来上海市双增双减的要求实施，高层建筑受到了一定的限制，再加上地块面积有限，不少商业面积受到制约。于是，一些开发商开始了多向发展，将眼光由地上转到了地下，以此规避容积率限止，进一步拓展商业面积。

卢湾 “海珀·日晖”地下建筑面积9.5万平方米

卢湾区第104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块是2007年13号公告中最引人关注的地块，卢湾区近年来少有地块推出，这幅地块又处于世博滨江板块，在当时引起轰动，新鸿基、和记黄埔、华人置业、丽丰控股、新加坡庆隆投资、浙江绿城等近30家开发商都领取了挂牌文件。

早在竞拍之前，业内曾普遍预见，以卢湾的地理优势，此次拍卖可能成就今年新“地王”，更有人直言，这两幅土地的楼板价在35000元/平方米属合理区间，面积较大的104街坊地块成交总价将超过50亿元。然而，在答疑会前夕，外资地产商们却突然被告知，这次卢湾区地块将不对外资企业出让。最终，在去年12月31日，绿地集团以36.32亿元拿下卢湾104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块，高出挂牌起始价7.32亿元。

这一地块是坐落于开平路以东、龙华东路以南的一幅商办与住宅混合用地，占地面积5.4372公顷，容积率为2.5-4.0。粗略估算，其建筑面积应在13.59万-21.75万平方米之间。

目前，这一滨江地块已开始启动，该项目已被命名为“海珀·日晖”，并取得了建设用地规划许可证，开始动工，将建成总建筑面积约28万平方米的综合体。

根据一份最新的环评公示显示，海珀·日晖计划建设两栋22层的办公楼，一栋25层高的五星级精品酒店，一栋19层高的金融楼和一栋5层高金融楼，并通过3层高的商业裙房横向联合在一起，此外，还有两栋18层高的住宅楼单独成块。据此，整个项目的总建筑面积将达到约28.2万平方米(远远超过13.59万-21.75万平方米这一区间)，其中，地上建筑面积约18.6万平方米，由办公面积5.6万平方米、金融面积3万平方米、酒店面积3.6万平方米、商业面积4.1万平方米以及住宅2.3万平方米组成。记者注意到，该项目的地下为两层，主要由大型超市、地下车库及一些相关的设备用房组成，建筑面积一举达到9.5万平方米，其中超市及辅助用房约1.5万平方米，住宅机房及车库约1.2万平方米，其它车库约5.4万平方米——将整个项目的总建筑面积大大提高。

据记者了解，今后，海珀·日晖的商业办公部分将有一部分对外销售，另一部分则将保留着长期出租使用。在项目现场，这一地块四周已经圈起了围墙，“绿地集团”“海珀·日晖”之类的标识也已经出现在上面。目前，整个项目已经开始动工。

陆家嘴 上海中心地下建筑面积近18万平方米

上海中心大厦项目坐落在小陆家嘴的黄浦江沿岸，地块的正式名称是E14单元Z3-1、Z3-2地块，其东至东泰路、南依银城南路、北靠花园石桥路，西临银城中路，背对金茂大厦，东接上海环球金融中心。

今年5月9日，开发商的大股东之一，陆家嘴股份曾发布公告称，陆家嘴Z3-2地块近期已完成了地块的拆迁工作，并办妥了交地的所有手续;在公告中，陆家嘴股份认为，上海中心大厦地块收入的确认，将对公司的经营业绩带来积极影响——其2008年中期业绩预计将比去年同期增长50%以上。

根据目前的建设计划，上海中心大厦最快将于年内开工，并有望于2013年竣工。

之前上海市有关部门曾经公布上海中心大厦高度为580米，日前，上海中心大厦在其公布的一份报告中透露，主楼高127层，结构高度约为565.6米，而建筑高度将达到惊人的632米。

据悉，上海中心大厦将建成一幢集写字楼、酒店、零售、娱乐功能于一体的“综合性超高层建筑”。具体而言，其规划为五大功能区域，主要以写字楼为主，但亦有大众商业、娱乐区城;企业会馆区域;精品酒店区域以及顶部的功能体验(观光)空间。此外，上海中心大厦项目的裙房中，还设有可容纳1200人的多功能活动中心。

上海中心大厦的最新报告称，其占地面积3.04万平方米，容积率为12.5，项目建成后，总建筑面积将达到55.88万平方米——远远超过毗邻的环球金融中心(38万平方米)。值得一提的是，在总建筑面积中，上海中心大厦的地上建筑面积约为37.97万平方米，而地下建筑面积则一举达到约17.92万平方米(包括地下停车库面积约1万平方米，2000个停车位)——这一数据无疑是相当惊人的，据记者了解，当初陆家嘴股份宣布以地价入股时，地块原规划建筑面积为20万平方米，如今，仅地下建筑面积一项就已接近18万平方米。

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