不经招投标程序 新江湾城C5地块股权转让遭质疑

■赞同声音海外开发商更具有优势

不过这种“出让”渠道的变通，对于土地价格却并无影响，价格水平颇为符合城投“不能低于ｃ１地价水平”的心理预期，ｃ５地块的７０％的项目股份转让价格为１７．１亿元，折合土地的价格为６０３万元／亩，当初珠江实业投得ｃ１地块的地价是５９９万元／亩，两者的价格水平相差不大。 位于江湾城核心位置

新江湾城ｃ５地块位于江湾城核心位置，处于ｃ１地块南侧，东至政和路，西至淞沪路，南至殷行路，北至国秀路。总占地面积２５．１７７６万平方米，总建筑面积不超过４６．７８８１万平方米，包括两个住宅地块以及两个综合地块，其中商业地块内容包括酒店、办公楼等商业项目。

“这个地块不同于单纯的住宅用地，其中包涵了商业配套，尤其是对于海外开发商而言，在商业运营上经验丰富，也能够引进一些知名企业，会比一些国内开发商更具有优势。”易居房地产研究院副院长丁祖昱告诉记者，因此，他也认为这次并不采用“价高者得”的公开招标模式，可能对ｃ５地块的开发更为合理。 合资合股也是常见现象

丁祖昱告诉记者：“这种模式在业内极为普遍。”由于此事尚未通过公开渠道证实，丁祖昱表示仅能对土地出让另一种模式进行评论，”除了公开招投标，合资合股也是常见现象。比如陆家嘴集团也常常通过这种模式转让手中的土地。”

陆家嘴集团近几年知名的案例，除了竹园地块由自己出面转让外，大部分地块均通过上海富都世界发展有限公司转让，而富都世界正是由陆家嘴集团和泰国正大集团下属的富泰�V上海�W有限公司在１９９２年共同投资成立的。

富都世界斥巨资获得陆家嘴集团持有的小陆家嘴地区约４０公顷沿江土地，一一转让给各开发商建设。

■质疑声音不符合国土资源部法令

有国内开发商将此次新江湾城ｃ５地块“出让”评价为“蹊跷”，有人质疑城投采用这种出让模式，他们认为从价格水平以及地块前景角度考虑，城投这样做都无可厚非，但这样做是否符合２００２年７月１日起实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》�V国土资源部第１１号令�W，人们不得不打上一个问号。 ９０年代初盛行协议出让

正所谓此一时彼一时，富都世界成立于上世纪９０年代初期，其时土地协议出让盛行，而且陆家嘴滨江沿岸地块，大都在国土资源部１１号令出台之前被富都世界转让。

而新江湾城ｃ５地块的此番转让，则是在上海已经积累了不少国有土地公开招投标经验之后，如果说当初富都世界从陆家嘴手中拿地还有协议转让的影子，那么现在所有的国有土地出让，都应该通过招投标形式公诸于众。

早在２年之前，２００４年１１月间，ｃ１地块公开出让之时，还被称为“上海推行土地公开招投标以来出让的首幅熟地”。ｃ１地块尚有此称呼，而ｃ５地块却绕过了公开招投标的门槛。

关于ｃ５地块的“相关信息”仅仅始于２００６年６月，在上海产权交易所网站上，出现了一则“上海城投悦城置业有限公司增资扩股引进战略投资新股东”的信息，提出了能够以公司７０％股份引入战略投资者，共同开发新江湾城ｃ５地块。 信息披露程度不充分

尽管经历过网上公示，同时也经过“公开招标”（产权转让招标），最终由汉斯竞得了该项目。但是，此“公开招标”，其信息披露的严格程度远非土地出让招投标可比。

因此，真正核心的ｃ５地块，就由一块应该是公开出让的国有“熟地”，通过项目公司股权收购的方式，被美国汉斯悄然掌控。

上述那位开发商的代表评论道：“合法不合法，很难说，即使城投下属的子公司已经做过ｃ５地块的出让手续，那这个最初的出让同样没有经过公开的招投标。”

总之，虽然众多专家都表示，ｃ５地块引入汉斯对整个新江湾城地块的开发具有积极意义。但是无疑，这桩交易难免有绕过了国有土地公开招投标的规定之嫌。

■相关链接２００４年８月起禁协议转让土地

２００２年５月９日，国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》�V１１号令�W，其第４条规定：从２００２年７月１日起，商业、旅游、娱乐和商品房住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。第３条称：招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

２００３年２月１８日，国土资源部出台了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》�V４５号令�W，强调不得利用集体土地进行房地产开发，与乡村签订的圈地协议一律无效，确认该协议无效，实际上导致了协议出让土地的难以操作。

２００４年３月３０日，国土资源部和监察部联合发布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》�V７１号令�W，为历史遗留的协议出让土地划了一条底线，“在２００４年８月３１日前将历史遗留问题界定并处理完毕。８月３１日后，不得再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权”。就这样，２００４年８月３１日成为中国土地有偿使用的一个分水岭。

上海在土地出让制度方面的改革是走在全国前列的，除相继出台的一系列地方性法规外，还率先成立了运作性的机构。

早在２００２年１１月１８日，上海地产集团与上海市土地储备中心两块牌子正式挂牌成立。市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，地产集团是市政府土地储备运作载体。实际工作中，土地储备中心专门从事土地收购储备和滩涂资源投资管理，土地的市场运作和承担投融资功能通过地产集团进行。储备地块在进行必要的基础性建设后，按照土地供应计划交付公开出让。