商铺投资 教你破解开发商的常用"忽悠"招数

王敏霞律师解答：像邱女士这样的百姓，以为开发商说由很有实力的单位担保，她的租金收益就有了保障，开发商没有能力支付时，就可以向所谓的保证人主张。但根据《担保法》第十三条“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。”而邱女士并没有任何书面的材料证明谁是担保人，也就是她的租金收益其实没有任何有效的保证，邱女士如今只能向开发商主张相关的法律责任。

开发、经营方若为一体

能否主张共同担责

马先生：我在购买商铺时，开发商承诺包租，但是开发商要求我与另一家房产经营管理公司签订出租协议，我不知道可以采取什么办法，把有支付能力的开发商也一起拉进来共同承担将来的租金支付义务？

李洪英律师解答：房产经营管理公司与开发商虽然是两个不同的法律主体，而实质上房产经营管理公司经常是开发商台前的“代理人”。开发商在背后操控着经营管理公司与投资人之间的民事活动，并且是这些活动导致法律后果的最终承受者。但是如何揭开开发商的面纱，证明其与投资者确实存在着售后返租的行为，却是实践中的一大难题。只要房产开发公司与房产经营管理公司在工商管理部门登记的股东名册不完全一致，就很难证明他们两者是同一法律实体，而售后返租的说法就无从谈起。因此，股东通过绝对控股、间接投资、隐名投资等多种投资策略，就可以轻易地做到房产开发公司与房产经营管理公司实质上的“一套班子、两块牌子”。因此，马先生可以委托律师对开发商和承租的这家公司的档案进行调查，以确定他们之间是否有牵连关系。

嘉宾访谈

理性投资有助防范风险

1、首先了解开发商背景、实力及信誉，履约能力等。具有实力和好口碑的开发商从物业选址建设到销售都会有全盘的考虑，选择他们的物业投资风险相对较低。

2、调查经营管理水平。从某种意义上说，商业物业的升值和延续是靠经营出来的。商业物业经营管理搞好了，可以提升整体形象，吸引更多的投资者来投资，从而形成良性循环，促使商业物业的升值。

3、业界有句名言叫“地段，地段，还是地段”主要在繁华街区，升值空间比较大，选择合适的地段对商铺投资是至关重要的。以保证自己的投资回报顺利实现。

4、选择的开发商应当对投资回报有理性认识，不能只考虑高额获利因素。

5、将开发商承诺的收益回报率写入合同。购房者在购房时，在无法核实这种宣传的时候，在与开发商签订《商品房预售合同》时，一定要把这些承诺写进合同中的补充协议里。

6、明确产权分割情况。双方约定的投资回报率一方面要有明确约定，另一方面应有第三方提供担保。

7、在签订合同时最好需要向专业人士请教或请一位律师帮助你把把关。