坐拥黄金地段 为何却依然面临“死亡”命运

操作：运营商失误成“罪魁”

南方休闲广场的问题若是仅停留在产品层面的话，也许并不会沦落到今天的局面。通过降低回报预期、调低商业能级、改善硬件环境等方式，在周边庞大消费力的支撑之下，项目仍然具有一定的生存空间。然而运营商的操作失误将南方休闲广场推入了绝境——

分割出售，放弃统控。一个商业项目的成功基础在于统一定位、招商、经营、推广、物管，而南方休闲广场当初为求短期资金回报，分割销售后，产权归中小业主所有。这样整个商业项目就丧失了统一操控权，业主为了实现自己的投资回报也不愿意按照较低租金标准委托给商业经营管理公司。这样业主之间各自为政，商业无法统一运营。而对于一个社区型商业中心，商业物业在无力统一运营的情况下，造成的结果势必是只有少量沿街生命力较强的商铺能够实现租金回报。

定位失当，规划失真。南方休闲广场功能定位为休闲、餐饮、娱乐为主的综合型商业中心，与区域内其他竞争对手形成一定的区隔，便于错位竞争，本当无可厚非。但商业广场的定位并非简单的功能定位，而需要系统的定位方略。除了功能定为之外，还有客群、商家、能级、景观、文化等组合元素定位。而南方休闲广场在定位体系的规划上显然没有充分考虑功能以外的其它元素，经营商家良莠不齐、目标客群模糊不清，更不用说个性文化与景观而言。因此，南方休闲广场在整案定位上缺少系统有机的元素支撑，让商业无法有序健康成长。造成现在商业业态经营凌乱，综合型商业的集聚效应没有得到有力体现。

填鸭招商，适得其反。南方休闲广场在前期招商的过程中，为了更早的兑现给投资业主投资回报。招商团队将南方休闲广场前景描绘得美轮美奂，却没有对入驻商家进行有效过滤。特别是给出了很多空头承诺，吸引了大量无商业经营经验的商家进驻经营。这样一来，虽然短时内南方休闲广场的入驻率，达到一定的规模，但这些商家的进驻，对整个南方休闲广场的长期发展无任何意义可言，反而会因为这些商家的经营不善给后续经营蒙上了阴影。实际上，南方休闲广场在招商过程中，更应该从自身商业定位出发，保持项目的独特性，才能形成竞争优势。否则的话，就算招满，也会撤空，徒劳无功，害人又害己。

商业管理，难驭全局。开业至今，南方休闲广场的商业管理公司，更多的时间只是在协调业主以及经营商家之间的关系。而进驻商家实际上一直处于自身自灭的状态，作为一个商业经营管理公司，对南方休闲广场的商业经营听之任之，并没有作出多少积极的贡献来加速南方休闲广场的市场培育，建起南方休闲广场区域商业地位形象。

结语

南方休闲广场的失败，大多要归咎于运营商分割出售后无法对整案进行统一操控，从而引发了定位、招商以及运营环节的连锁反应。试想，一个本身就存在问题，无法统一操控，又在定位、招商、经营上屡屡失误的商业项目，如何能避免惨淡经营的结局?

相信对于开发商、投资者、经营者甚至消费者而言都不希望看到项目继续恶化下去。当然，如果项目的价值主体与决策方愿意改变现状的话还是具有盘活的可能性。可前提必须是，开发商愿意在可调整范围内对商业物业进行局部改造，改善商业物业的人流动线、物业功能，丰富景观元素。另一方面，投资业主与其将商铺继续空关，不如降低预期，交出一定年限的经营支配权给专业运营团队，再由专业团队对项目进行统一定位、统一招商、统一经营、统一推广、统一物管。对于南方休闲广场来说，只有改善产品问题，统一操控，专业运营才有出路。