商业地产改变中国 未来几年或将向两极发展

传统购物中心向更注重体验的mall转型

一个好的mall要考虑到二十年以后的情况

“去了趟大都会，就像在逛杭州大厦，环境真不错，可以晃悠悠地逛上一天。”逛家居店，可以有种逛“杭州大厦”的享受，很多人去了大都会后有这样的感觉。而没有人想到，大都会成为了杭州商业地产中的代表作品。将传统的建材市场，改变成顶级奢华的家居商场，让人耳目一新，且打开了杭州的商业地产的新局面。

而在这之前，传统的装修市场仍然是众多人解决城市家庭装修问题的主要渠道。2005年，第六空间在杭州开出第一家分店，今年预计能在全国开出6个商场。在第六空间总裁邢积国的计划中，这还不够，还需要一个一个在中国解决对家有更高要求的一个商业品牌，于是出现了“大都会”。“它就是一个大盒子，概念是有八个主题的家居商场组成，再加上有两条街，有酒店、餐饮。一个中国的家庭要购物，要解决家里的家居、灯饰等等的问题，没有很多的经验，所以一个复合的mall，叫“家居主题mall”里面有酒店可以坐下来去体验，慢慢购物。”这是邢积国在2007年推出一个新的家居商场的商业模式。从传统的建材市场到现在的“大都会”，邢积国开始了国内专业市场向mall转型的第一步。

国内的专业市场之所以出现这样的转型，正如三宅设生所说，是m时代的消费者的购物心理出现了变化。消费者从原先简单的生活需要而购物，转变成购物并享受购物过程的乐趣。从而，在业态上，自然就要提供一些消费者所需要的服务。比如说消费者去吃饭的时候，并不仅仅只是享受美食，而是到了一个餐厅，他不仅可以吃到好吃的东西，也可以去体验制作的过程，可以使消费者在购物或者说在消费的过程当中不会出现疲惫的感觉。

消费心理的变化，催生传统行业的不断变化。来自日本的永旺集团也用自己的实践印证了未来购物中心发展的大型化倾向。而永旺在国内经营的购物中心的面积已经达到1千万平米，这个数字相当于占据全日本购物中心面积70%。“不在城市购物中心，也不是高层的，而是低层的，且最高楼层不超过三层的，基本上在城市边缘地带或者是城镇的中心等这些新的开发区或者地段。”朱菁对购物中心的选址有着独一无二的见解，这个见解来自于近五年的实践操作当中。

选址突破传统，还不够，而作为一个零售商，更看重的是一个购物中心建成以后的效果，这得先有一个完整的假设。服务、商品都需要完美的规划，在这个前提之下，需要多大的购物中心的体量，内部的布局应该怎样操作，营销策略该如何，这些也必须做同步的假设。这个完整的假设，包含了很多细节。永旺商业有限公司的朱菁指出，在传统的购物中心规划中，大部分的土地被用在停车场，是一件非常不合算的事情。这也是永旺在过去五年当中，跟许多开发商会碰到这么一个问题。很多开发商表示，“我绝对不做这么大的停车场”，但近三年，很多开发商都说“我们想要建更多的停车场”。朱菁是这样战胜了那批顽固的开发商的说法：“如果没有一个很完善的停车场，这个购物中心的生命力不可能达到20年。为了建一个寿命有20、30年的购物中心，永旺所考虑的内容是20、30年以后的情况。”例如永旺北京店，整个占地面积10万平米，建筑面积15万平米。由于北京的私家车的拥有率已经达到34%的比例，停车场有三千个停车位。